재개발·재건축 입주권 '귀한 몸'
일반분양 완판에 웃돈 붙어 좋은 매물 선점 위해 몰려
일부선 분양가도 웃돌아 추가분담금 등 잘 따져봐야
서울시내 재개발.재건축 시장이 본격적으로 달아오르면서 조합원 입주권 시장이 술렁이고 있다.
재개발.재건축 단지들은 최근 높은 청약경쟁률로 '완판' 행진을 이어가고 분양권 웃돈(프리미엄)까지 형성되자 수요자들이 치열한 경쟁을 피해 비교적 좋은 매물을 선점할 수 있는 입주권으로 눈을 돌리고 있기 때문이다.
■거래량.가격 상승세 뚜렷
7일 서울부동산정보광장에 따르면 올들어 서울 아파트 입주권 거래는 지난 6일 기준 2144건으로 지난해 1~10월(1834건)보다 16.9% 증가했다. 올해 한 달 평균 거래량이 234건인 것을 감안하면 이달말에는 증가율이 20%대 후반까지 올라갈 것으로 점쳐진다.
이처럼 거래가 늘면서 입주권 가격 역시 오름세를 보이고 있다.
서울 강남구 래미안대치청실 전용면적 94㎡ 입주권은 지난달 16억5000만원에 실거래됐다. 지난해 같은 달 실거래가(14억2000만~15억6000만원)보다 1억원 이상 상승한 것이다.
성동구 왕십리 센트라스도 6개월새 전용 84㎡ 입주권 기준 6000만~9000만원 가량 올랐다.
입주권 가격이 일반분양가를 넘어서는 사례도 속출하고 있다.
일반적으로 조합원 분양가는 일반분양가보다 10~20% 가량 저렴한게 일반적이다. 지난달 성동구 옥수동에 분양한 'e편한세상 옥수 파크힐스' 전용 84㎡의 입주권은 일반분양가(6억5000만~7억원)보다 최고 1억2000만원 비싼 7억5000만~7억7000만원선에서 거래되고 있다.
조합원 입주권은 관리처분인가를 받은 재건축.재개발 사업장에서 거래되는 새 아파트 입주할 수 있는 권리다. 사업 시행주체인 조합원이 되는 것. 일반분양분에 비해 층이나 향, 동이 좋고 청약통장과 무관하게 거래할 수 있다. 가격도 일반분양분보다 대체로 저렴한게 특징이다.
다만 초기 목돈을 투자해야 하고 환금성이 떨어지는 데다 향후 공사비, 운영비 등으로 추가 분담금이 추가로 나올 가능성도 있다.
분양권과 달리 주택으로 간주돼 거래시 토지로 취득세를 내야 한다는 점도 단점으로 꼽힌다.
■청약경쟁 밀린 실수요에 웃돈 노린 투자수요까지
업계는 이같은 입주권 시장 강세가 전반적인 분양시장 과열에 기인하고 있다고 분석하고 있다.
재개발.재건축 단지의 일반분양 경쟁이 치열해지면서 상대적으로 좋은 매물을 시세보다 낮게 살 수 있는 입주권 시장도 살아나고 있다는 것이다. 입주권 몸값이 높아지면서 일반분양에 앞서 조합원 물량을 선점하려는 수요도 늘었다.
올 하반기 재건축 최대어로 꼽히는 송파구 가락시영의 전용 84㎡는 현재 8억6000만원선에서 시세를 형성하고 있다. 올초 7억9000만~8억1000만원대였던 것과 비교하면 6~7개월새 5000만원 가량 오른 셈이다. 지하철역에서 가깝거나 층, 향이 좋은 경우 최고 9억5000만원에도 거래된다.
일반분양이 완료되면 입주권 가격이 더 오를 것으로 현지 중개업소들은 예상하고 있다.
가락동 C공인중개사무소 대표는 "5월 조합원 분양 이후 거래가 꾸준히 늘면서 가격도 상승세를 보이고 있다"며 "일반분양 일정이 미뤄지면서 다소 관망세를 보이고 있지만 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 일반분양에 앞서 확보할 수 있는 조합원 물량에 대해 문의하는 사람이 많다"고 말했다.
전문가들은 입주권 거래에 앞서 조합원 분양가와 일반분양가의 격차, 동.호수 배정에 대한 유불리, 자신의 재무여력 등을 고려해야 한다고 입을 모았다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "가격이 오르면서 입주권 투자가치가 다소 줄었지만 일반분양에 비해 좋은 물건이 많아 향후 가격 상승까지 기대할 수 있다는 점은 여전히 매력적"이라면서도 "추가분담금이나 양도소득세에 대한 부담을 감안하더라도 투자할 만한 지 따져봐야 한다"고 조언했다.
[email protected] 김은희 기자
