[커버스토리] 입주물량 늘자 전셋값 하락.. 일부 '마이너스 프리미엄'

당신의 신도시는 안녕하십니까
광교·위례·미사강변 등 초반 억대 웃돈 붙었지만 상당수준 가격 내려가
정부 부채관리 강화 등 내년 시장 불안심리로 분양권 시장 조정기 분석

부동산 열풍과 함께 가격이 크게 올랐던 수도권 신도시들이 일부 조정 국면에 돌입했다. 최고 2억원의 분양권 웃돈(프리미엄)이 형성된 위례신도시는 입주가 본격적으로 시작되고 있지만 오히려 약세를 보이고 있다. 교통 등 기반시설이 제대로 갖춰지지 않아 전셋값이 약세를 보이면서 프리미엄도 약보합세로 돌아섰다.

수도권 남부의 대표적 인기지역인 동탄 2신도시는 마이너스 프리미엄까지 나오고 있다. 분양가상한제가 적용된 단지에서 마이너스 프리미엄이 나왔다는 것은 아주 이례적이다. 미사강변도시와 광교신도시 등은 아직 조정국면으로 접어들지 않았지만 이들 지역도 약보합세를 보일 가능성이 높아지고 있다.

■한풀 꺾인 위례, 조정기 들어가나

신도시 광풍을 주도하던 위례신도시는 상승세가 한풀 꺾였다. 올 초까지만 하더라도 분양권 웃돈이 최고 2억원까지 붙었지만 최근 입주물량과 전매물량이 늘면서 웃돈이 줄었다.

실제 국토교통부에 따르면 분양가가 6억1000만원대였던 '위례 1차 아이파크' 전용면적 87㎡는 올 9월 7억원대까지 올랐지만 지난달에는 6억6000만원대까지 떨어졌다. 현지 중개업소에 따르면 현재 시세는 6억9000만~7억3000만원 선이지만 주로 급매물만 거래가 이뤄지고 있다.

13일 서울 송파구 장지동 W공인중개사무소 관계자는 "최근 분양권거래 조사와 내년 시장전망 우려로 시장이 위축된 것은 사실이지만 집주인이 호가를 크게 낮추지는 않고 있다"면서 "그래도 위례라는 지역 특성 때문에 다른 신도시보다 웃돈이 비싸다"고 말했다.

미사강변도시 분양권도 매달 10건 내외의 거래가 이뤄질 정도로 손바뀜이 잦지만 가격은 크게 오르지 않고 있다. 현지 중개업소에 따르면 '미사강변 푸르지오 1차' 전용 84㎡의 분양권은 5억1000만~5억2000만 선에서 시세가 형성돼 있다. 망월천을 조망할 수 있는 물건은 분양 당시 4억4000만원대였지만 최고 1억원 이상의 웃돈이 붙어 있다.

경기 하남시 선동 H공인중개사무소 관계자는 "전용 84㎡ 기준 7000만원 내외의 웃돈이 붙었지만 급매물 위주로 거래되는 편"이라며 "매물도 찾는 사람에 비해 많지 않고 거래도 이뤄지고 있어 가격이 떨어질 가능성은 없다"고 전했다.

그러나 전문가들은 억대 웃돈이 우습던 분양권 시장이 어느 정도 조정기에 돌입한 것으로 분석하고 있다. 정부의 부채관리 강화방안, 미국 금리인상 우려 등으로 내년 시장에 대한 불안심리가 있고 일부 지역을 중심으로 공급과잉에 대한 지적이 꾸준히 제기돼 성장세가 주춤하다는 풀이다.

김은진 부동산114 팀장은 "시장 불안감으로 투자 열기가 다소 꺾였지만 위례, 미사강변 등 서울 동남권 신도시는 입지 가치나 주거선호도가 높아 장기적으로 가격을 회복할 것"이라고 말했다.

■동탄2는 마이너스 프리미엄도

동탄2신도시와 김포 한강신도시는 역세권이나 중심가에 위치한 단지를 제외하고는 분양성적이 저조하거나 일부에서는 '마이너스 프리미엄' 매물까지 등장했다.

업계에 따르면 지난 10월에 입주를 시작한 동탄2신도시 '신안인스빌 리베라 1차'는 입주 후 매매가가 오히려 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 매물이 나타났다. 2013년 분양 당시 전용면적 101㎡는 4억6000만~4억7000만원 선이었지만 이후 4억9000만원까지 오르다가 최근 초기 분양가 수준으로 되돌아갔다. 일부 매물은 4억5000만원 이하로 떨어지기도 했다.

동탄2신도시 M공인중개사무소 관계자는 "신안인스빌 리베라 1차 등 일부 단지는 입지에 비해 분양가가 비싼 편이었다"며 "분양 당시 대거 발생한 미분양분을 투자자들이 몇 가구씩 사들였지만 이달 중순 잔금납부 마감을 앞두고 물량을 쏟아내며 가격이 떨어지고 있다"고 전했다.

리베라CC 남쪽의 남동탄에서 분양하고 있는 단지 역시 흥행 부진에서 벗어나지 못하고 있다. 남동탄은 중심가나 KTX동탄역도 멀고, 입지가 동탄2신도시라기보다는 오산에 가까워 수요자를 끌어들이지 못했다. M공인중개사무소 관계자는 "초반에 너도나도 청약접수를 하던 모습과 달리 지금은 분양시장이 안정되면서 수요자들이 신중해졌다"고 설명했다.

김포한강신도시도 입지에 따라 큰 편차를 보이고 있다. 전용 84㎡는 서울과 가까운 운양동 내 단지의 분양가가 3억9000만~4억원인 반면 입지가 상대적으로 떨어지는 구래동 내 단지는 3억2000만~3억3000만원에 거래돼 8000만원가량 가격 차이를 보였다.

장기동 U공인중개사무소 관계자는 "대체로 초기 분양가의 10% 정도가 오르는 편인데 전용면적 84㎡는 분양가를 기준으로 구래.마산동은 2000만~3000만원, 운양.장기동은 3000만~4000만원이 붙어 있다고 보면 된다"고 말했다.

■광교, 내년 숨고르기 가능성도

광교신도시는 그동안 많은 관심을 받으며 과열 양상을 보이고 있지만 '숨고르기'에 들어갈 것으로 내다보는 전문가가 많아지고 있다. 광교는 호수조망권과 쾌적성 등으로 인기를 모으고 있으며 다른 신도시와 달리 신분당선 등 교통인프라와 함께 법조타운, 테크노밸리 등이 정주기능이 탁월해 그동안 투자자와 실수요자들의 관심이 높았다.

이로 인해 지난 9월 입주를 시작한 광교푸르지오월드마크는 전용면적 84㎡가 6억5000만원 선에 거래되고 있다. 수원 영통구 이의동 G공인중개사무소 측은 3.3㎡당 1400만원대에 분양했지만 현재 1억~1억2000만원가량 프리미엄이 형성된 상황이라고 설명했다. 또 지난해 12월 현대건설이 광교 D3블록에 분양한 '힐스테이트 광교'는 평균 5000만원 이상 웃돈이 형성된 것으로 알려졌다.

그러나 재정 문제로 경기도청 신청사 착공이 계속 연기되고 있는 것은 근심거리다. 경기도가 재원 마련과 설계변경을 이유로 신청사 착공을 올해 말에서 내년으로 미루면서 인근 주민들이 광교 부동산 시장에 악재가 되지 않을까 우려하고 있어서다.

이에 대해 함영진 부동산114 리서치팀장은 "광교는 올해 오를 만큼 올라 관망세로 돌아설 가능성이 크다"면서 "광교는 올해 2기 신도시 중에서도 가장 많이 올라 내년에도 그 속도를 유지하기 어려울 것"이라고 말했다.

[email protected] 박지훈 김은희 한영준 기자