대출규제에도 서울 '마곡지구' 잘나가네
분양권 웃돈 1억이상 형성, 전매제한 안풀린 분양권 암암리에 거래 이뤄져
시세차익 접근은 위험
올들어 정부의 주택담보대출 규제 강화로 인해 수도권 아파트 분양권 시장이 급격히 가라앉았지만 서울 마곡지구의 열기는 좀체 꺼지지 않고 있다.
마곡지구 아파트 분양권 웃돈(프리미엄)은 보통 1억원이 넘고 있지만 손바뀜이 활발하다.
특히 전매제한이 풀리지 않은 분양권에 대해서도 암암리에 거래가 이뤄지고 있는 것으로 나타났다. 실수요가 몰리는데다 분양시 가격이 저렴하다는 이유 때문이다.
■한달새 분양권 140여건 손바뀜
21일 국토교통부에 따르면 지난달 분양권 전매거래량은 전국 9726건으로 1월(1만2042건)보다 19.2% 감소했다.
리얼투데이가 분석한 결과 2월 분양권 거래금액은 1억2855억원으로 1월(2조6123억원)보다 51% 줄었다. 지난해 2월(5조771억원)의 25% 수준이다. 지난해 말부터 부동산시장의 구매심리가 위축되면서 분양권 거래 역시 크게 줄어든 것이다.
그러나 마곡지구는 정반대 분위기를 보이고 있다. 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 전매제한이 풀린 '마곡13단지 힐스테이트마스터'는 2월 한 달간 137건 거래됐다.
서울에서 일어난 분양권 전매거래량(608건)의 22.5%가 한 단지에 집중된 셈이다. 전체 가구수가 1194가구인 점을 고려하면 한 달 만에 10가구 중 1가구의 분양권이 손바뀜 된 것으로 추정된다. 이달 들어서도 20일까지 84건의 분양권 거래가 성사됐다.
웃돈(프리미엄)은 최고 1억원 이상 붙었다. 전용 59㎡의 경우 최고 4억5948만원에, 84㎡는 최고 6억620만원에 각각 거래된 것으로 신고됐다. 세 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 작성하는 경우가 적지 않다는 점을 감안하면 실거래가격이 더 높을 것이라는 게 업계 분석이다. 분양 당시 가격은 59㎡가 3억5000만원~4억원, 84㎡가 4억9000만원~5억3000만원 선이었다.
강서구 마곡동 M공인중개사무소 관계자는 "웃돈이 9000만원 붙은 전용 59㎡ 저층물건 하나를 제외하고는 현재 분양권 물량이 전혀 없지만 하루 10건 이상의 문의가 들어올 정도로 대기수요는 많다"고 전했다.
■전매제한 단지도 거래예약 줄이어
올 11월까지(소유권이전등기시 7~9월) 전매제한에 묶여 있는 마곡지구 2차 분양단지(8.10-1.11.12단지)에 대한 불법거래도 성행하고 있다.
매매계약을 미리 체결해 놓고 입주 개시 이후 등기를 즉시 이전받는 복등기(이중등기) 계약이 이뤄지고 있다.
입도선매 형식으로 선금을 걸어두고 매물을 기다리겠다는 수요자도 상당수라는 게 현지 중개업계 전언이다.
이들 단지는 지난해 9월 공급 당시 높은 분양가로 논란에 휩싸인 바 있다. 1차 분양분보다 1억원, 민간 분양분보다 5000만원 가량 비쌌던 것. 그러나 높은 분양가 탓에 분양권 거래가 활기를 띠지 못할 것이라는 예상과 달리 계약 직후부터 웃돈은 수천만원을 호가했다.
현재 8단지는 1억~1억3000만원, 10-1.11.12단지는 8000만~1억원 가량의 웃돈이 붙어 있다. 8단지 기준 전용 59㎡가 5억2000만~5억3000만원, 전용 84㎡가 6억4000만~6억6000만원 선이다.
마곡동 B공인중개사무소 관계자는 "단지 규모가 워낙 작은데다 아직까지 거래가 불법이라 시장에 나와 있는 물량 자체가 적지만 기입주단지보다 저렴하다는 인식 때문에 분양권을 선점하려는 수요가 몰리고 있다"며 "다만 매수인이 취득세나 양도소득세를 모두 부담하는 구조로 돼 있어 기입주단지와의 가격 차는 대략 5000만~6000만원 정도로 크지 않은 편"이라고 말했다.
실제 현지 중개업계에 따르면 마곡엠밸리 전용 59㎡는 5억8000만~6억원, 전용 84㎡는 7억~7억5000만원 선에서 시세가 형성돼 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "업무단지가 아직 들어서지 않았지만 교통 등 주거 인프라가 갖춰지면서 서울에서 집을 마련하려는 실수요가 몰리고 있는 것으로 보인다"면서 "가격이 이미 많이 올라 추가 상승 여력이 제한적이기 때문에 시세차익을 노리고 접근하는 것은 위험하다"고 조언했다.
[email protected] 김은희 기자
