마곡지구 분양권 웃돈 최고 2억 붙었다

웃돈, 분양가의 9.35% 서울 평균치 2배 이상
현재는 매물없는 상태.. 서초·양천구 순 상승

올 상반기 서울에서 신규 아파트 분양권에 웃돈이 상대적으로 가장 많이 붙은 곳은 강서구인 것으로 조사됐다. 기존 마곡지구 부동산 시장이 급격하게 상승세를 타면서 분양권 몸값도 천정부지로 치솟았다.

22일 파이낸셜뉴스가 국토교통부의 실거래가 자료의 분양권 거래내역을 분석한 결과, 지난 상반기 서울 강서구에서 거래된 분양권의 웃돈은 분양가의 9.35%로 서울에서 가장 높은 수치를 기록했다. 서울 전체 평균은 4.23%와 비교했을 때 2배 이상이다. 송파구(7.07%), 강남구(6.15%), 마포구(6.08%) 등 분양시장에서 강세를 보인 지역이 강서구의 뒤를 이었다.

서초구(4.8%)와 양천구(4.45%)도 전체 평균을 웃돌았다.

■마곡지구 분양권, 서울에서 가장 높은 비율로 올라

상반기 동안 서울 강서구에서 거래된 500여건의 분양권에 붙은 평균 웃돈은 4531만원이다. 초기 분양가 평균인 4억8479만원의 9.35%. 분양가의 10% 가까이 오른 것이다.

강서구 분양권 시장을 주도한 것은 마곡지구의 유일한 민간 분양단지다. 현대엔지니어링이 지난해 2월에 분양한 '마곡13단지 힐스테이트 마스터'는 전용면적 59.84㎡, 총 1194가구 규모의 대단지 아파트다. 내년 4월에 입주를 시작하는 이 단지는 마곡지구에 위치한 기존 단지들의 상승세에 힘입어 큰 웃돈이 붙은 것으로 해석된다.

이 단지에서는 지난 1~6월까지 500건이 거래됐다. 전체 가구 수의 절반 가까이가 손 바뀜이 일어난 셈이다. 최소 250만원에서 최대 8000여만원까지 웃돈이 붙었다. 5억3000만원 내외로 분양된 전용 84㎡의 경우 6억원 이내로, 4억원 정도로 분양된 전용 59㎡의 경우 4억5000만원 내외로 국토부에 신고됐다.

업계 관계자는 "신흥 업무지구 인근 주거지의 경우 기존 인기 주거단지보다 분양가도 저렴한 지역이 많아 실수요자들의 관심이 더욱 높다"며 "마곡의 경우 상암과 여의도 등 기존 업무지구와도 가까워 추가적인 상승 여지도 있다"고 분석했다.

■"현장에서는 웃돈 2억원에도 매물 없어"… 대규모 다운계약 의혹

실제 지역 공인중개사무소에서 들리는 거래 가격은 실거래가와는 간극을 보였다. 실거래가보다 더 많은 웃돈이 붙어있다는 얘기가 중개업소에서 오가고 있다.

강서구 마곡동 E공인중개사무소 관계자는 "13단지(힐스테이트 마스터)의 경우 초기 분양가에 비해 웃돈이 2억원 가까이 붙었다"며 "전용 59㎡는 6억원, 전용 84㎡는 8억원 정도라고 생각하면 된다"고 전했다. 그는 이어 "지난 2월 전매제한이 풀리자마자 활발하게 거래된 후 최근에는 매물이 씨가 마른 상태"라고 덧붙였다.

같은 지역 H공인중개사무소 관계자는 "초기 분양가와 상관 없이 주변 시세의 움직임에 분양한다"며 "전매제한이 풀릴 땐 1억~1억3000만원이 붙었는데 반 년도 안 돼 2억원이 된 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "마곡은 한 달 한 달이 달라서, 지금 웃돈 2억원이라고 끝나는 게 아니라 몇 달 뒤엔 또 몇 천 만원이 올라있을 수 있다"고 말했다.

이 지역은 실거래가와 실제 호가의 차이가 지나치게 커, 대규모 다운계약도 의심되는 상황이다. 실거래 내역 상 전용 84㎡는 6억원 이내로 거래됐다고 나오지만 최근 8억원 이내로 호가가 형성됐기 때문이다. 신고된 가격과 실제 가격 사이에 최대 2억원 가까운 괴리가 생기는 것이다.

국토부 실거래가 자료에는 H공인 관계자는 "분양 당시 '물딱지'(특별공급 물량 불법 분양권)에 붙은 웃돈이 4000만원이 넘었는데 지금 웃돈이 4000만~5000만원이라는 게 말이 되냐"고 반문하며 "국토부 자료를 믿으면 안 된다. 현실과는 많이 다르다"고 털어놨다.

그는 "마곡에서만 그러는 게 아니라 웃돈이 갑자기 많이 오르는 지역에서는 (다운계약으로 인한) 실거래가와 현실 호가와의 괴리가 빈번하게 발생한다"고 설명해 주기도 했다.

[email protected] 한영준 기자