수직증축 리모델링 기대 높은데.. 수익성은?
동의율 조건 등 규제완화에 기대감 높아
집값 상승 꺾여 일반분양 성공 장담못해
내력벽 철거 허용 안하면 평면구성 한계
지은지 15년 이상 된 노후 아파트를 중심으로 '수직증축 리모델링'이 재건축 대안으로 거론되고 있지만 '신중한 접근'이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
특히 서울 강남4구(강남.서초.송파.강동구)를 중심으로 이같은 우려감이 더 커지고 있다. 이들 지역은 '11.3 부동산 대책'으로 일반분양 물량의 분양권 전매가 금지돼 리모델링에 따른 수익 효과가 반감될 수 있다는 분석이다. .
더구나 수직증축을 통한 리모델링으로 늘어나는 가구수도 한계가 있다보니 이같은 방안이 집값 상승의 견인차 역할을 할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.
■강남4구 중심 수직증축 리모델링 움직임↑
19일 부동산 업계에 따르면 수직증축 리모델링은 재건축과 함께 노후 아파트에 새 생명을 불어넣는 방안 중 하나로 꼽히고 있다. 조합 입장에서도 리모델링을 통해 늘어난 가구수를 일반분양 해 그 이익으로 조합원들의 분담금을 낮출 수 있어 기대감이 높다.
수직증축 리모델링은 지난 2014년부터 국토교통부가 건축도면이 있는 준공 15년 이상 된 아파트에 대해 세대수 증가 범위 15% 내에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층.15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링을 할 수 있도록 하는 주택법 시행령을 개정하고 공동주택 리모델링 추진 허가 과정에서 필요한 주민동의 요건을 완화(현 80%→75%)하고 50가구 이상 수직증축을 허용한 '2025 서울시 리모델링 기본계획'이 통과되면서 수직증축 리모델링 사업이 급물살을 타고 있다.
노후 주택 비율이 높은 서울 등 수도권을 중심으로도 이같은 움직임이 활발하다. 대표적인 단지 중 하나는 서울 강남권에서 첫 수직증축 리모델링 아파트로 주목받고 있는 강남구 개포동 대청아파트다. 서울시 도시건축공동위원회의 결정고시만을 남겨두고 있는 대청아파트는 기존 15층에서 18층으로 3개층 수직 증축을 추진 중이다.
이에 따라 기존 822가구에서 902가구로 늘어나게 돼, 늘어난 가구(80가구)만큼 일반분양을 할 예정이다.
개포동 대치2단지도 수직증축 리모델링을 추진 중인 대표적인 강남권 단지 중 하나다. 현재 구조 안전 진단 중이며 오는 3월께 그 결과가 나올 예정인 대치2단지도 15층에서 18층으로 수직 증축을 추진 중이다. 기존 1753가구에서 2010가구로 늘어날 예정이며, 늘어난 257가구에 대한 일반분양을 계획 중이다.
이밖에도 분양권 전매 금지 대상에 해당되지 않는 서울 성동구 옥수동 옥수극동아파트도 현 15층에서 최고 18층으로 수직증축 리모델링을 준비중이며, 최대 135가구를 늘리는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.
■전문가 "선례 없는만큼 신중해야"
다만 전문가들은 이같은 수직증축 리모델링 움직임이 아파트값 상승의 견인차 역할을 할 지는 신중히 지켜봐야 한다고 입을 모은다. 우선, 수직증축을 통해 늘어난 가구를 일반분양한 선례가 없다보니 어떤 층 등이 일반분양 물량으로 나올지 알 수 없다는 점이다. 수요자들의 선호도가 높지 않은 가구가 일반분양 물량으로 나올 경우 리모델링 효과를 크게 기대할 수 없기 때문이다. 더구나 11.3 부동산 대책 이후 강남4구 집값이 하락세를 보이고 있는 만큼, 늘어난 가구수에 대한 분양 여부 역시 타격을 받을 수 있다는 점도 전문가들이 우려하는 부분 중 하나다.
함영진 부동산 114센터장은 "강남에서 수직증축 리모델링을 하는 단지의 경우 일반 강남 분양가보다 저렴하고 분양물량 중 로얄층이 섞여있다면 선호도가 높겠지만 아직 이런 구체적인 (일반분양) 선례가 없어 (수요자들 사이에서) 어떤 반응이 나올지 알 수 없다"면서 "더구나 리모델링의 경우 기본 골조는 남겨두고 하는데, 안전 보강을 하겠지만 과연 노후된 옛 골조에 대한 선호도가 높을지 의문"이라고 했다. 이밖에도 '내력벽 철거 가능 여부'도 수직증축 리모델링의 걸림돌로 거론된다.
내력벽을 철거하지 않으면 옆 세대와의 확장 등이 불가능한만큼, 내력별 철거를 둘러싸고 찬반 양측이 신경전을 벌여왔다. 정부는 안전상 문제 등을 이유로 오는 2019년 3월까지 '세대 간 내력벽 철거' 결정을 유보한 상태다.
[email protected] 윤지영 기자
