"용적률·부담금 결정 앞당겨야 피할 수 있어"

내년 '재건축 초과이익환수제' 부활에 사업인가단계 사업장들 '비상'
전문가들 "희소성 때문에 가치 더 올라가 유리할 것"
22개 사업장 재건축 사업 속도 얼마나 내느냐에 달려

재건축 초과이익환수제가 내년부터 부활할 것으로 예상되는 가운데 사업시행인가단계의 사업장들이 과연 연내 관리처분인가 신청이 가능할지에 대해 관심이 모아지고 있다. 초과이익 환수를 피하기 위해서는 연말까지 관리처분계획인가 신청을 해야 하는데 이들 사업시행인가단계의 단지들은 이를 위해서는 시간이 촉박하기 때문이다. 전문가들은 "만약 재건축초과이익환수제가 적용되게 되면 재건축단지마다 지난 수십년간 가격이 급등해 엄청나게 많은 금액을 세금으로 내야돼 부담이 클 것"이라며 신속한 사업추진이 필요하다는 점을 강조했다.

■서울.수도권 사업인가단계 사업장 22곳 '비상'

8일 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 서울.경기.인천에서 기본계획~이주.철거 단계에 해당하는 재건축 사업장은 총 244곳이다. 이 중 초과이익환수에서 자유로운 사업장은 관리처분계획인가 단계의 13곳, 이주.철거 단계 22곳 뿐이다. 나머지 222곳의 사업장은 연내 관리처분인가 신청을 하지 못할 경우 초과이익환수의 대상이 될 가능성이 높다.

세부적으로는 조합설립인가 단계의 사업장이 서울 42곳, 경기 16곳, 인천 5곳 등 총 63개 사업장으로 가장 많다. 이들 사업장은 연내 관리처분계획인가 신청까지 가기에는 현실적으로 불가능하기 때문에 사실상 재건축초과이익환수제를 피할수 없을 것으로 분석되고 있다.

양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "사업장마다 현재 상황이 다르고, 시장 여건도 다르기 때문에 얼마가 걸린다고 단정하기는 어렵지만 통상적으로 조합설립인가에서 관리처분계획인가까지 1년 이상을 본다"면서 "현실적으로 초과이익환수를 피하기는 쉽지 않다"고 말했다.

관심을 끄는 곳은 사업시행인가 단계인 22개 사업장이다. 서울에 17곳, 경기 4곳, 인천에 1곳으로 이들 사업장은 얼마나 속도를 내느냐에 따라 초과이익환수를 피할 가능성이 있다.

■당장의 욕심 버려야 '속도전' 가능

과거의 사례로 봤을때 사업시행인가 단계에서 관리처분인가 단계까지 소요되는 기간은 들쭉날쭉하다. 통상적으로 1년 이상의 기간을 보고 있지만 6개월~8개월 이내를 기록한 사례도 많다. 서울시 정비계획추진현황에 따르면 신사동 서부주택 재건축은 사업시행인가에서 관리처분인가까지 7개월이 걸렸고, 강남구 청실아파트 재건축도 7개월에 이 단계를 마쳤다. 강남구 구룡마을1지구도 사업시행인가에서 관리처분인가까지 8개월여가 걸렸다. 연말까지 9개월 남짓 남았다는 점을 감안하면 아직 시간적으로 가능하다는 얘기다.

다만 속도를 얻는 대신 욕심을 낮춰야 한다는 게 전문가들의 의견이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "초기단계에서는 힘들지만 사업시행인가 전후단계의 사업장들은 연내 관리처분인가 신청이 가능하다"면서 "다만 부담금을 결정하는 총회 개최 등의 일정을 최대한 당겨 진행해야 한다"고 조언했다.

양지영 팀장은 "조합원의 의지만 있다면 발빠르게 움직여 초과이익 환수를 피할 수 있다"면서 "용적률 등 욕심을 버리면 가능성이 커질 것"이라고 전망했다. 특히 "초과이익환수를 피한 단지들은 희소성 때문에 가치가 더 올라갈 수 있다"면서 "여러모로 피하는 게 유리하다"고 강조했다.

[email protected] 김병덕 기자