응암·구로·성내·자양 등 서울 도시재생사업지 14곳 살펴보니

집값 싼 소규모 단지… 인기 주거지로 변신할까
정비구역 해제지역 위치, 노후화된 3억~4억대 대부분
전문가 "소규모 가로정비 수준이면 기대치 낮을 수도"

서울시가 새 정부 '도시재생 뉴딜'에 맞춰 추가 선정한 도시재생 사업지를 보니 주변지역이 낙후돼 주택가격도 낮았다.

이 지역 아파트 단지는 서울 아파트 평균 매매가(6억원)보다 크게 낮은 3억~4억원대가 많았다. 이에따라 정부 및 서울시의 도시재생 사업이 향후 거주지 환경개선과 인근 주택가격 흐름에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다.

전문가들은 기존 대규모 재건축 재개발 등과 달리 소규모 가로정비 수준이어서 기대치가 높지 않다는 지적이다.

5일 업계에 따르면 서울시가 새 정부 '도시재생 뉴딜정책'에 발맞춰 선정한 14곳의 도시재생 희망지 주변 주택가치는 크게 낮았다.

서울시는 이날 도시재생 준비단계인 희망사업지로 성동구 송정동 일대, 광진구 자양1동, 강북구 인수동, 노원구 공릉1.2동, 은평구 응암3동, 양천구 신월1동, 구로구 구로4동, 금천구 독산2동, 동작구 사당4동, 강동구 성내2동, 중랑구 면목3.8동, 마포구 연남동 등 14곳을 추가 선정했다.

■도시재생예정지역 뛰어난 입지에도 주택 가치 낮아

이들 지역 아파트 단지는 주로 정비구역 해제지역 등에 위치해 노후화돼 있다.

도시재생 희망지 주변인 구로구 구로4동 소재 럭키아파트는 2.4분기 전용 71㎡ 3억7000만원(국토부 실거래가 공개시스템 기준), 84㎡ 4억1400만원 등 실거래가격을 보였다. 1993년 3월 입주한 이 아파트는 51~84㎡ 427가구다. 럭키아파트는 2호선.7호선 환승역인 대림역 초역세권이지만 단지가 노후화 돼 가치상승 기대는 쉽지 않다.

동작구 사당4동 소재 삼익그린뷰 전용 84㎡는 올해 4월 4억4400만원, 5월 4억3800만원에 거래됐다. 2003년 9월에 입주한 삼익그린뷰는 59~109㎡ 183가구 규모다.

북한산 자락과 맞닿은 강북구 인수동 극동아파트 전용 134㎡는 지난 4월 4억300만원에 거래됐다. 1992년 3월에 입주했으며, 전용 71~159㎡ 574가구 규모다. 은평구 응암3동 응암우성아파트 전용 80㎡ 거래가격은 지난 4월 2억8700만원, 5월 3억원 수준이다. 1988년 7월 입주한 응암우성아파트는 64~115㎡ 292가구 규모다.

■"소규모 도시재생 효과는 아직…"

강남권에 포함되는 강동구도 도시재생 희망지 인근 아파트 가격은 높지 않았다.

성내2동 성내1차e-편한세상은 84㎡가 4월 5억4000만원 수준에 거래되기도 했다. 이 단지는 2003년 11월 입주한 76~120㎡ 203가구 규모다. 성내2동은 소규모 단지가 많고, 정비구역 해제 등으로 아파트 가격이 정체돼 있다. 전문가들은 대체로 소규모 도시재생 사업이 부동산 가치 상승과 연결되는 것은 제한적일 것이란 반응이다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 "종전 대규모 광역 재개발 재건축, 뉴타운, 대단지 아파트 개발 등과 달리 소규모 가로정비 수준이라면 기대치가 낮을 수 있다"며 "도시 재생이 주민 동의 등 절차가 오래 걸릴 가능성도 있다"고 말했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울지역 주택공급이 부족해 지는 상황에서 도시 재생만으론 수요를 맞추기 쉽지 않을 수 있다"며 "노후화된 주거지역의 소규모 재생으로 수요자들의 욕구가 충족될지도 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

[email protected] 임광복 기자