잘 고른 수익형부동산, 은퇴 후에도 ‘든든’

대출규제 및 거래제한 등 주거상품 강력규제.. 안정적 수익보장 알짜상가 ‘인기’

지난해 11월 기준금리 0.25% 인상과 대출 요건 강화 등 투자규제가 일부 강화됐음에도 ‘수익형 부동산’에 대한 관심은 여전하다. 정부가 지난해 강력한 대출규제 및 분양권 거래제한 등으로 주택시장을 강력히 옥죄면서 주택시장이 주춤하기 시작했고, 그에 따른 풍선효과가 수익형 부동산에 미치고 있는 것으로 보인다.

실제 가격에서도 수익형 부동산의 강세를 알 수 있다. KB국민은행 오피스텔 통계 자료에 따르면 18년 1월 기준 서울 임대수익률은 4.86%다. 지난해 1월 5.11%와 비교하면 0.25% 포인트 하락한 수치다. 반면 한국감정원이 발표한 17년 상업용 부동산 임대동향조사 통계에 따르면 서울 오피스 투자수익률은 6.73%, 집합상가 투자수익률은 6.29%다. 오피스와 집합상가 모두 오피스텔 수익률 대비 1% 포인트 이상 높다.

거래량도 눈에 띈다. 한국감정원 자료에 따르면 작년 전국 상업업무용 부동산 거래량은 총 38만 4182건을 넘어섰다. 이는 2016년 총 거래량 25만 7877건 대비 약 49% 증가한 수준이다. 올해 1월 한 달간도 전국 상업·업무용 부동산 거래 건수는 총 3만893건으로 작년 동월(2만3160건) 대비 33.4% 증가했다.

그에 반해 전국 주택매매 거래량은 감소세를 보였다. 국토교통부 자료에 따르면 주택매매 거래량은 4년만에 100만 건 밑으로 떨어졌다. 지난 2014년 처음으로 100만건(100만5000건)을 돌파한 후 2016년까지 100만건대를 유지했다. 수도권 거래량은 50만4000건으로 전년(56만8000건) 보다 11.3% 줄었다. 지방 거래량 역시 44만3000건으로 2016년(48만5000건) 보다 8.6% 감소했다.

상업용 부동산에 대한 주목도가 높아지는 근본적 원인은 저금리 시대 장기화 가운데 고령화와 조기은퇴의 증가를 들 수 있다. 은퇴 후 매달 고정적 수익이 생기는 금융 및 기타 투자상품이 마땅치 않기 때문에 일정한 수익창출이 가능한 임대수익 상품에 대한 투자수요가 꾸준할 수 밖에 없다는 것이 업계 전문가들의 분석이다.

업계 한 관계자는 “낮은 금리기조와 강력한 부동산규제 등의 여파로 은퇴자를 중심으로 노후대책, 창업 등을 목적으로 한 투자 및 임차 수요가 꾸준히 늘어나고 있다”며 "다만 근래 상가물량이 적지 않은 만큼 유동인구나 탄탄한 배후수요 역세권 등 입지를 철저히 분석해 알짜상품을 선별해내는 것이 중요하다"고 전했다.

이 가운데 개발 사업자 네오밸류(시공:포스코건설)가 신개념 라이프스타일센터 ‘앨리웨이 인천’을 분양중에 있어 눈길을 끌고 있다.

앨리웨이 인천은 인천 남구 도화지구 상업용지 8-5, 8-7의 총 2개 블록에 들어선다. 연면적 5만6780㎡, 전용면적 2만973㎡의 총 245개 점포 규모다. 블록별로는 5블럭 지상 1~2층 42개 점포, 7블록은 지하 1층~지상 3층, 203개 점포로 구성된다. 또한 CGV영화관 6개관이 조성된다.

디벨로퍼인 네오밸류는 기존 개발업체와는 달리 상권을 키우기 위해 상가 대부분을 직접 운영하고 자체 유통 브랜드를 론칭하는 3세대 디벨로퍼다. 상가 일부 혹은 전부를 자체 보유하고 업계 최초로 ‘임대케어’ 서비스를 선보이며 강남세곡 푸르지오 시티(400가구), 위례신도시 아이파크 1차(400가구) 2차(490가구), 구리갈매지구 아이파크(1,200가구), 광교신도시 아이파크(1,240가구) 등 주상복합 단지와 앨리웨이 광교∙앨리웨이 갈매 등 상업시설을 연이어 성공적으로 개발∙분양한 바 있다.

앨리웨이 인천의 가장 큰 강점은 차별화된 상권활성화 시스템이다. 네오밸류는 앨리웨이 인천의 65%를 보유하고 일반 분양분을 최소화(35%)하기 때문에 분양 후에도 상가활성화를 위한 노력을 지속할 수 있도록 하는 시스템을 갖추도록 했다. 마스터리스 시스템도 적용해 수분양자는 분양계약과 동시에 시행사와 마스터리스 임대차 계약을 체결해 향후 5년간은 공실리스크 없이 확정 임대료(분양가액의 연 5%)를 고정적으로 지급 받는다.

특히 시행사 자체 보유 상가에는 15년 임대차 계약이 확정된 CGV 영화관을 비롯해 SSM과 라이프스타일 편집샵 등 집객력 높은 키테넌트(Key Tenant)를 유치한다. 더불어 앨리웨이키즈, 니어마이비(NEAR BY B)와 밀도(Meal°) 등 자체 브랜드도 입점 예정이다.

또 네오밸류가 상가 전체에 대해 5년간 통합운영관리를 전담한다. 시행사가 직접 체계적인 MD 구성과 PM(자산관리, 임대), FM(시설, 안전, 미화, 주차) 및 활성화 이벤트가 진행하는 등 관리를 진행한다. 이 때문에 수분양자는 5년간 임대료는 꾸준히 받으면서 상가 관리에 대한 부담을 가지지 않아도 된다는 장점이 있다.

앨리웨이 인천이 주목 받는 또 다른 이유는 입지다. 사업지는 도화지구 내 중심상권에 위치하는데다 5일만에 전세대 완판된 1,897세대 규모의 ‘인천 더샵 스카이타워’ 주상복합단지 고정수요를 갖췄다. 또한 주변 상주인구(입주예정 포함)가 약 6,000여 세대, 1만5,000명 가량 예정돼 있어 안정적 상권 활성화가 예상된다.

사업지 인근으로는 인천대, 청운대 제2캠퍼스 및 초∙중∙고 등 17개 이상의 교육기관이 있어 학생, 교직원 등이 주 수요층을 구성할 것으로 보인다. 더불어 주안국가산단 및 인천일반산단 등 대규모 산업배후 단지, 행정타운, 제물포스마트타운, 인천정부지방합동청사(2018년 말 준공예정) 등 6개 이상의 정부기관 이전으로 약 3만6,000명의 수요도 흡수하며 추후 배후수요는 더욱 풍부해질 것으로 보인다.

또 지하철 1호선 제물포역과 도화역을 도보로 이용할 수 있는 더블역세권으로 경인고속도로 도화IC와 가좌IC 등이 가까이 위치해 인천뿐 아니라 수도권 전역을 아우르는 광역 수요층 확보도 용이하다.

특화설계도 눈길을 끈다. 앨리웨이 인천은 '오모테산도힐스, 긴자식스' 등 랜드마크를 건설해온 일본 글로벌 부동산기업 ‘모리빌딩도시기획’과 네오밸류가 합작해 설계를 진행한다. 지역 특성에 최적화된 새로운 라이프스타일 센터 조성을 위해 저층부 대면상가와 인도어 쇼핑몰이 결합된 광장형으로 조성한다. 더불어 광장에 골목길, 휴식, 이벤트 공간을 구성해 고객들의 체류시간을 더욱 늘릴 수 있도록 했다.

2층과 3층에는 최근 선호도가 매우 높은 테라스 타입의 판매시설이 구성, 광장 조망과 연계하도록 했다. 더불어 친환경 휴식공간과 순환동선을 통해 어린 자녀와 함께 방문한 고객은 물론 2080의 모든 연령층이 쾌적하고 여유로운 쇼핑과 여가생활, 휴식이 가능하도록 할 예정이다. 또한 아파트와 상가의 전용 주차공간을 분리하고, 주차대수 또한 법정비율을 초과 설계하여 입주민의 사생활 보호와 방문객의 편의성을 동시에 잡았다.

앨리웨이 인천의 신규 분양 홍보관은 인천광역시 남구 숙골로 90 도화프라자 1층에 위치하며, 예약자 대상 푸짐한 사은품을 제공하며 선착순 상담이 가능하다. 입주는 2020년 11월 예정이다.