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상가도 옥석가려야.. '안정성 최고' 대단지 내 상가 주목

대출규제.시장상황 압박에 올해 상가 거래량 '뚝'
고정수요 있고 공실 적은 대단지 상가로 투자 쏠려
세종 등서 분양 쏟아질 예정
입지.배후수요.설계 살펴 옥석가리기 철저히 해야

수익형 부동산도 '옥석가리기'가 필요한 시점이다. 임대업이자상환비율(RTI), 소득대비대출비율(LTI) 등과 더불어 국내 기준금리 상승 등 여파로 인해 수익형 부동산 투자위험도가 높아졌기 때문이다. 실제 수익형 부동산의 거래량은 매달 줄어들고 있다.

■대단지 내 상가, 안정성 높아

29일 한국감정원에 따르면 상업업무용 건물 거래량은 지난해 8월 3만8118건으로 최고를 기록했으나 올해 2월에는 7000여건 감소한 3만1566건으로 집계됐다. 대출규제 및 시장 상황 등으로 인해 투자수요가 압박을 느낀 탓으로 풀이된다.

이러다보니 투자자들은 비교적 투자 안정성이 높은 대단지 내 상가로 쏠리고 있는 추세다. 대단지 내 상가는 2000~3000명 이상의 입주민을 고정수요로 품을 수 있어 수익률이 안정적이고, 공실 위험이 적다. 아울러 단지 규모가 커 단지 인근을 지나는 유동인구의 유입도 기대할 수 있다.

대단지 내 상가는 높은 낙찰가율을 기록 중이다. 상가정보연구소에 따르면 경기 구리갈매지구 S1블록(1033가구)의 상가 101호는 예정가(4억2759만원)보다 5억4441만원 많은 9억7200만원에 낙찰돼 227.3%의 낙찰가율을 기록했다.

지난 2월에 입찰을 진행한 '평택 지제역 동문굿모닝힐 맘시티'(4500가구) 단지 내 상가도 4단지 101호가 내정가(3억9000만원) 대비 3억4200만원 높은 7억3200만원에 낙찰되면서 최고 낙찰가율(188%)을 나타냈었다.

한 부동산 전문가는 "올해부터 적용되는 신(新)대출 규제에다 한국과 미국의 기준금리가 역전되면서 국내 수익형 부동산 시장이 촉각을 곤두세우고 있다"며 "투자자들은 비교적 규제가 덜한 상가 투자에서 안정성이 높은 대단지 내 상가를 주목해볼 만하다"고 설명했다.

■입지, 배후수요 등 잘 살펴봐야

올해도 대단지 내 상가 분양이 이어진다. 한화건설 컨소시엄은 세종시 나성동 2-4생활권 P4구역 '세종 리더스포레' 단지 내 상업시설을 분양 중이다. 세종 리더스포레 1188가구를 배후수요로 두고, 인근 단지 및 국세청, 해양경찰청 등 공무원 수요도 풍부하다. 주변에 위치한 세종시 내 유일의 백화점 등과 함께 세종시 내 최대 상권을 형성할 것으로 기대된다.

2개 블록으로 나눠져 있으며 HC3블록 세종 리더스포레 웨스트(75실)는 코너형 상가, HO3블록 세종 리더스포레 이스트(184실)는 관문형 상가다. 희소성 갖춘 입지를 선점한 만큼 풍부한 유동인구도 거느릴 전망이다.

대우건설이 시공하는 인천 연수구 송도동 국제업무단지 G-4블록의 '송도 아트윈 푸르지오' 역시 단지 내 상가를 분양 중이다. 지상 1~2층, 총 50실 규모다. 이미 입주를 마친 송도 아트윈 푸르지오 아파트(999가구)를 비롯해 홀리데이인호텔 202실, 송도 아트윈 오피스텔 237실을 배후수요로 거느리고 있다. 여기에 4500여가구의 대단지 아파트들이 가까이에 있으며, 기업수요 및 관광수요 확보도 용이하다는 평가다.

현대엔지니어링은 경기 미사강변도시 중심상업지구 11-1, 12-1에 '그랑파사쥬'를 분양 중이다. 단기간 완판된 '힐스테이트 미사역'(2024실) 오피스텔의 단지 내 상가인 만큼 고정수요가 탄탄하다.
연면적 약 9만5000㎡로 미사강변도시 내 상업시설 중 최대 규모다. 서울지하철 5호선 미사역(2018년 개통 예정)과 직접 연결되는 복합상업시설인 만큼 유동인구 유입에도 유리하다.

부동산 전문가는 "상가분양 시 가장 중요한 3가지 요소를 주의 깊게 봐야 옥석을 가릴 수 있는 지혜가 생긴다"며 "대표적인 3가지 요소는 상가의 입지, 배후수요, 설계를 꼽는다"고 전했다.

fact0514@fnnews.com 김용훈 기자