[알면 돈되는 부동산 상식]

토지매매시 계약서 작성 체크 포인트

흔한 계약 위반사항부터 꼼꼼히 조사해야

토지매매시 잘못된 계약서 작성으로 낭패를 보는 경우가 있다고 들었다. 계약서 작성시 주의할 점은 무엇인지.

계약서는 계약이 계약서대로 지켜지지 않을 때를 대비해서 쓴다는 점을 꼭 기억해야 한다. 계약이 잘 지켜지는 경우에는 계약서의 내용에 상세한 조항이 필요없을 수 있다. 하지만 실제로 부동산 계약서는 계약위반시를 대비해 중요한 분쟁예상 사항에 대해 자세히 작성하는 것이 바람직하다. 부동산 계약서는 계약서의 기본양식을 따르되 단서조항을 만들 필요가 있다. 특히 다음 몇 가지 사항은 꼭 체크해야 한다.

1.계약서 작성의 기본은 계약내용이 실현되지 않는 경우를 가정해서 작성해야한다. 부동산 거래에서 흔히 일어나는 계약 위반사항을 꼼꼼히 조사한 뒤 계약서에 명기하는 것도 한 방법이다. 도로설치가 가능하다는 말만 믿고 구체적인 확인 없이 계약을 체결해서는 안된다. 기본적으로 진입도로를 확보할 수 없는 토지는 장차 개발이 불가능하므로 미리 확인해봐야 한다.

2.계약서의 단서조항은 미리 작성해서 준비한다. 계약서에 넣을 단서조항은 시간을 가지고, 관련 전문가의 자문을 받아서 미리 준비하는 것이 바람직하다. 필요한 경우에는 사진도 첨부할 필요가 있다. 단서조항은 쉬운 문장과 전문법학용어를 경우에 따라 선정해 작성한다. 중개업자가 대신 작성해주는 단서조항을 신뢰해서는 곤란하다.

3.계약당사자 확인은 필수다. 계약상대방이 대리인인 경우는 위임장과 인감증명서 확인은 필수이다. 주민등록증으로 본인확인이 필요하며, 대리인이 배우자라고 할지라도 확인해야한다.

4.계약금 액수와 잔금지불 기일을 정한다. 계약금의 액수는 불황기와 호황기에 따라 다르게 정하는 것이 좋다. 계약금은 계약 당사자에게 지급해야하며, 영수증 반드시 받아야 한다. 중도금 지급시에도 등기사항증명서 확인을 꼭 해야 한다.

5.당사자간의 직접 거래는 피하는 것이 안전하다. 공인중개사를 활용해 계약을 체결하는 것이 계약사고 발생시에 처리가 용이하다. 따라서 중개수수료를 아낄려고 당사자간의 직거래는 피하는 것이 좋다. 이때 기존 임차인이 있는 부동산은 필요비, 유익비상환청구권이 발생하는지를 확인해야한다.

6.토지계약시 평당금액을 명기해야한다. 토지는 필지매매인 경우에는 필지의 전체면적과 매매대금을 기재하고, 수량매매인 경우에는 전체면적과 평당금액도 함께 기재해야 한다. 세금문제가 해결되었는지도 확인해야 한다. 특히 국세완납증명을 확인해야한다.

토지 중 산지를 계약할 때는 아래 사항을 추가로 주의할 필요가 있다.

1.산지의 종류를 파악한다. 일반적으로 임야라고 하지만 산지관리법상 산지는 크게 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 보전산지는 원칙적으로 개발의 용도로 사용할 수 없는 산지다. 반면 준보전산지는 개발의 용도로 사용할 수 있는 산지다. 보전산지의 경우 전문가가 아니면 매입여부를 재검토하는 것이 바람직하다. 특히 보전산지는 공익용산지와 임업용산지로 구분되는데, 공익용산지에 대한 규제가 더 강하다. 공익용산지에는 산지전용제한지역이 있어 산지중에 최악의 산지라고 할 수 있다. 민간인은 어떠한 경우에도 사용할 방법이 없는 산지에 해당되기 때문이다.

2.산림보호구역 여부를 확인한다. 종전의 보안림과 산림유전자원보호림을 통합해 지난 2009년부터 산림보호구역으로 전환했다. 산림보호구역에서는 개발허가를 거의 받을 수 없다고 판단하면 된다.

3.산지의 경사도 등을 확인한다. 산지 경사도가 25도를 넘으면 개발허가가 불가능하다. 국고보조조림지는 5년이 지나야 매매가 가능하고, 그 이전인 경우에는 보조금의 10%를 내야 한다.

4.묘지설치여부를 확인한다.
분묘기지권을 가지는 묘지 여부를 검토한다. 타인의 토지에 설치한 묘지라고 토지소유자가 함부로 제거할 수 없기 때문이다.

토지를 매입하기에 앞서 등기사항증명서 뿐만 아니라 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등을 확인하고 현장조사를 통해서 최종적으로 매입여부를 결정해야 피해를 줄일 수 있다.

세종사이버대학교 부동산학과 박종철 교수