규제 피하고 집값은 2배 올라… '진짜 로또'는 따로 있었다

6·19 대책 전 '규제프리' 물량.. LTV높고 전매제한 없어 실익↑
개포동 '래미안 블레스티지' 분양 당시보다 6억~7억원 올라

2017년 6·19 부동산 대책 이전 서울에서 분양한 단지들이 규제는 피하고 몸값은 두배로 오른 진짜 '로또' 단지인 것으로 확인됐다.

현 정부 들어 주택시장에 각종 규제정책이 계속해서 쏟아지는 가운데 6·19 대책 이전은 정부가 규제의 칼을 뽑아들기 전인 사실상 '규제프리' 시기다. 이 당시 분양한 서울 시내 유망 단지들은 입주를 마쳤거나 앞둔 현재 2~3년만에 분양가보다 2배 이상 오른 가격에 시세가 형성돼 있다. 주택담보인정비율(LTV)는 지금보다 20~30% 높았고, 분양권 전매제한도 없어 실질적 이득은 더욱 컸다는 분석이다.

■분양서 입주까지 2년간 2배 올라

7일 부동산 업계에 따르면 오는 2월 입주를 앞둔 서울 강남구 개포동 '래미안 블레스티지'의 시세는 분양 당시보다 6~7억원 가량 높아졌다.

8억1800만~8억990만원에 분양했던 전용 49㎡의 경우 현재는 13억~13억5000만원에 시세가 형성돼 있다. 전용 59㎡는 9억2900만~10억4900만원에 분양됐던 것이 현재 17억5000만원까지 매물이 나와 있다. 수분양자들은 분양부터 입주까지 2년 11개월 동안 수억원을 앉아서 번 셈이다.

지난해 11월 입주한 서울 강남구 일원동 '래미안 루체하임'의 경우 2016년 6월 분양 당시 8억9900만~9억7900만원이었던 전용 59㎡ 가격이 현재는 16억5000만~17억원에 달한다. 3.3㎡당 평균 3730만원이었던 분양가가 6520만원대로 뛴 것이다.

분양가 두배에 달하는 '로또' 단지는 강남에만 있는 것도 아니다. 지난 2016년 6월 서울 동작구 흑석동에서 분양한 '아크로 리버하임' 전용 84㎡의 현시세는 15억5000만~17억원이다. 분양 당시엔 현제 시세의 반도 안되는 6억6690만~7억9340만원에 불과했다.

양지영 R&C연구소장은 "2016년 상반기 분양 단지들은 강남지역 가격 급등이 시작되기 전이라 분양가도 상대적으로 낮았고, 수급의 영향을 많이 받는 청약시장 특성상 희소성도 최대치였다"면서 "이후 규제도 많아졌고 물량도 증가했기 때문에 앞으로 이렇게 분양가의 두배 이상 시세차익을 거두는 단지는 나오기 힘들 것"이라고 말했다.

■대출높고 전매 제한 없는 규제프리

이들 단지들은 현 정부 들어 처음 시행된 시장 규제 정책인 6·19 대책 적용도 받지 않았다는 점에서 결과적으로 진짜 로또가 됐다는 평가를 받는다.

6·19 대책의 핵심은 분양권 전매 금지와 대출 규제, 재건축 시장 규제다. 불과 40여일 만에 나온 8·2 대책은 서울시내 25개구를 모두를 투기과열 지구로 지정했고, 11군데는 투기지역으로 지정하였다.

서울에는 강남4구의 전매제한 기간이 1년 6개월이었으나 이후에는 서울 전역에서 입주 때까지 분양권을 거래할 수 없게 됐다. 이들 단지를 분양받은 사람들은 개인의 금융 조건 등에 따라 시세차익을 보고 분양권을 파는 것도 가능했다.

또 주택담보대출비율(LTV)가 최고 70%까지 가능했던 데서 6·19 대책과 8·2 대책을 거치면서 서울의 경우 40%, 강남 다주택자의 경우는 사실상 추가 대출이 안된다. 이에 2016년 상반기까지는 서울 청약시장에 중산층도 진입할 수 있었으나 이후 강력해진 규제로 오히려 현금 부자를 위한 '그들만의 리그'로 전락했다는 평가도 나온다.

서울에서 진짜 로또 단지들이 쏟아지는 동안 손 놓고 있던 정부가 상대적으로 수도권 일부 지역의 가격 오름세에는 기민하게 반응했다는 불만도 있다.

최근 청약조정지역으로 지정된 용인시 수지구의 한 공인 관계자는 "강남이 수억원씩 오를때는 그냥 뒀다가 이 동네가 겨우 조금 움직이니까 곧바로 규제지역으로 묶어버렸다"면서 "강남이 단기간에 급등해서 놀란 마음을 경기도에는 선제대응이라며 규제부터하니 정부 정책에 신뢰가 가겠나"라고 반문했다.

[email protected] 정상희 기자