청약 문턱 낮지만 투자매력 떨어져… "되는 곳만 된다" 양극화

비규제지역 옥석 가리기
교통·학세권으로 주목받은 '쌍용 더 플래티넘 부평' 견본주택 신혼부부 등 실수요자 발길 많아
입지·가격 따라 흥행 갈릴 듯

"부동산 시장 활황기에는 상대적으로 규제가 덜한 비규제 지역에 풍선효과가 나타나지만 최근 같은 침체기엔 비규제 지역의 매력도는 더 낮아진다."

"자금력이 약하고 청약 가점이 낮은 무주택자들은 당첨 물량이 많은 비규제 지역에 더 많은 기회가 있을 수 있다."

정부의 규제로부터 상대적으로 자유로운 비규제지역의 '옥석'가리기가 본격화될 전망이다. 투기과열지구·투기지역·조정대상지역에 포함되지 않는 비규제 지역은 분양권 전매 기한도 짧고, 대출 규제도 약하다. 투자심리 냉각 속에서 비규제 지역 역시 되는 곳만 되는 양극화가 심화될 전망이다.

■시세 차익보다 실거주에 무게중심

20일 부동산 업계에 따르면 지난 18일 경기도 송내역 인근에 문을 연 쌍용건설의 '쌍용 더 플래티넘 부평'의 견본주택에는 신혼부부 등 실수요 층이 눈에 띄게 많았다. 주말 사흘 동안 약 2만8000여명의 방문객이 몰린 이 단지는 쌍용건설이 지난해 주택 통합 드랜드 '더 플래티넘'을 적용한 첫 단지로 주목을 받았다. 입주 1년 전인 2020년 서울 7호선 연장선인 산곡역(가칭)이 개통될 예정이다. 또 부평 내 유일한 사립초등학교인 한일초와 인천 명문학교인 인천외고, 세일고, 명신여고 등이 위치해 지역 주민들의 관심이 더욱 높았다. 이용국 더 블래티넘 부평 분양소장은 "부평구는 10년 이상 노후주택이 90% 이상으로 신규 주택 수요가 높다"며 "현재 산곡역의 공사진행률이 83%로 입주 1년 전인 2020년 완공될 것으로 기대한다"고 말했다.

계약금 1000만원 정액제, 중도금 60% 이자후불제, 발코니 무상 확장을 제공한다. 비규제지역이라 당첨자 발표 후 6개월 뒤 전매도 가능하다. 최고 23층으로 총 811가구 중 408가구를 일반 분양한다. 교통과 학세권 이라는 뚜렷한 등 강점이 있지만 지난해 '로또 아파트'로 불리며 대기 줄이 1~2시간씩 이어지던 것과는 사뭇 분위기가 달랐다. 시세 차익보다는 실거주에 무게 중심이 옮겨 간 것이다. 실제 이 분양소장 역시 "실수요자 위주인 만큼 청약경쟁률보다 실제 계약하는 계약률은 높을 것"이라고 말했다.

■비규제 지역 옥석 가리기 본격화

이처럼 투자심리 위축 속에서 올해는 비규제 지역 아파트의 옥석 가리기도 본격화될 전망이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "양도세 규제, 주택담보대출 규제, 금리 인상, 많은 입주 물량, 투자 심리 위축, 불경기 등 올해는 '투자'를 하기에 좋은 환경은 아니다"라며 "비규제 지역에 대한 신중한 옥석 가리기가 필요할 것"이라고 말했다. 입지와 함께 가격 민감도, 지역 내 수급 여건 등도 고려해야할 변수다. 특정 지역에 쏠리는 양극화 현상도 지속될 전망이다. 김은진 부동산114 팀장은 "같은 비규제 지역이라도 가격이 비싸거나, 공급이 많은 지역은 외면 받을 것"이라며 "상대적으로 공급이 적은 대전이나 수도권에서도 청약자가 몰리는 단지들을 주목할 필요가 있다"고 말했다. 건설사 한 관계자는 "실거주 목적의 무주택자도 거주와 함께 투자도 함께 고려하는 만큼 하락기에는 비규제지역보다 추후 호재를 기대할 수 있는 서울을 더 선호하는 것이 사실"이라고 말했다.

반면 자금력이 약하고 청약 가점이 낮은 신혼부부 등 실수요자에게는 비규제 지역의 주택 구입이 기회가 될 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "비규제 지역은 중소형 평형의 추첨제 물량도 많아 당첨확률이 높고 대출 규제도 상대적으로 약하다"며 "청약을 신청할 때 현재 주거 환경보다 좋은 '상향 청약'을 넣어 당첨 취소로 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다"고 말했다.

[email protected] 이환주 기자