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'2년 만에 미달' 서울 청약, '고분양가 논란'에도 '견고'

김민기 기자

파이낸셜뉴스

청약 미달되고 수익률 높여 6개월 내에 완판

최근 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’가 1순위(당해·기타 지역 포함)에 청약 미달이 났지만 여전히 서울 청약 시장에는 당분간 큰 타격은 없을 것으로 전망된다.

정부의 중도금 대출 규제로 당장 자금력을 갖춘 수요자가 많지 않았지만, 전용면적 85㎡ 이하 물량은 청약에 모두 성공했고 대형 평수의 경우 향후 예비당첨자와 선착순 분양 등을 통해 입주 전까지 물량을 소화하면 시행사 입장에서는 큰 손해는 보지 않을 것으로 예상된다.

7일 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난달 29일 서울 'e편한세상 광진 그랜드파크' 청약에서 총 730가구를 모집하는 데 1170명이 청약해 평균 1.6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 84㎡의 5개 타입은 1순위 당해지역에서 마감됐으나, 전용 115㎡의 4개 타입은 1순위에서도 미달됐다. 서울 외 수도권에서도 청약자를 채우지 못했다. 서울에서 아파트 1순위 청약이 미달된 것은 2017년 6·19 부동산대책 발표 이후 처음이다. 2017년 9월 분양한 ‘장안 태영 데시앙’ 전용 119㎡가 전매제한 강화로 미달된 바 있다.

■대출규제·고분양가, 수요자 부담 커
이번 청약 미달의 주요 원인은 높은 분양가와 9억원 이상 아파트에 대한 중도금 대출 규제 등이다. 이 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가가 3370만원이다. 총 분양가가 모든 타입에서 9억 원 이상으로 중도금 대출이 안 된다.

‘e편한세상 광진 그랜드파크’의 전용 84㎡ 분양가는 9억6000만~12억3900만원, 115㎡는 12억9800만~16억2000만원으로 모든 타입이 9억원을 넘어선다. 계약자는 중도금 전액을 자체 조달해야한다.

분양가 역시 크게 비싸진 않지만 그렇다고 시세 대비 저렴한 편은 아니다. 그동안 강남 재건축 단지의 경우 인접 시세 보다 5~6억원이 저렴했다. 이에 일단 당첨되고 자금 조달은 나중에 생각하자는 '묻지마 청약이 많았다. 하지만 e편한세상 광진 그랜드파크의 경우 시세 대비 1~2억원정도 밖에 차이가 나지 않아 당첨된다고 해도 '로또'라고 불릴만큼 시세 차익을 얻진 못한다.

또 강남의 경우 서울뿐 아니라 전국 수요가 몰리지만 광진구는 전국 수요보다는 자금력이 받쳐주는 인근 지역 거주민들 위주로 청약을 하다보니 경쟁률이 크게 높진 않은 것으로 보인다.

분양 대행사 관계자는 "6개월마다 1억3000만원이나 되는 돈을 중도금으로 자납할 수 있는 능력이 있는 투자 수요자들이 수억원의 차익을 남기지 못하는 단지에 굳이 분양을 받지는 않을 것"이라면서 "광진구 갈아타기 실수요자들이 뛰어든 것으로 보인다"고 말했다.

■청약 미달에도 '완판'에 문제 없어
시행사인 엠디엠(MDM)이 중도금 대출 규제라는 문턱이 있음에도 평당 분양가를 3370만원으로 책정한 이유는 그래도 서울은 '완판'이 가능할 것이라는 자신감 때문이다.

평당 분양가 3370만원은 MDM이 분양 보증을 서는 주택주택도시보증공사(HUG)에서 받을 수 있는 최대 금액이다. KB국민은행의 1월 통계기준 광진구 전체 시세 평균인 2593만원보다 3.3㎡당 800만원 정도 높다.

HUG는 같은 구에서 최근 1년 내 분양한 단지가 없을 땐 주변 시세 110% 이내에서 분양가격을 결정한다. 지난해 입주한 광진구 구의동 ‘래미안구의파크스위트’의 전용 84㎡ 실거래가 중위가격이 10억5000만원이었다.

또 재건축·재개발 사업이 아니라 광진구 화양동 옛 동아자동차운전전문학원 부지를 매입해서 분양하는 자체 시행 사업이다보니 조합 등과 분양가를 두고 논의를 할 필요도 없었다.

오히려 MDM 측은 전용면적 84㎡의 5개 타입이 1순위 당해지역에서 마감돼 생각보다 청약 성적이 좋게 나왔다고 판단하고 있다.
MDM관계자는 "서울의 경우 지방처럼 6개월만에 청약 통장이 살아나는 것도 아니고 5년 동안 재당첨도 안돼 무주택에 자금력을 갖춘 사람들이 1순위에 많진 않다"면서 "그럼에도 전용면적 84㎡이하에 많은 수요자가 들어와 완판에는 큰 문제는 없을 것"이라고 전했다.

분양 업계 관계자들도 1순위 미달이 났지만 실제 정당 계약과 예비당첨, 선착순까지 계약이 진행되는 것을 봐야 서울 지역의 청약 시장이 흔들리는지 아닌지를 판단할 수 있을 것이라는 분석이다.

분양대행사 관계자는 "분양 업계에서는 초반에 60~70%에 분양되서 서서히 물량이 소진되는 것이 한번에 100% 분양되는 것보다 낫다"면서 "사람들이 몰린다는 것은 그만큼 싸게 분양한 것이고 오히려 수익률을 최대한 높여 6개월 내에 완판을 하는 것이 가장 이상적"이라고 말했다.

[email protected] 김민기 기자