'상아2차·개나리4차' 대장주 분양… 청약시장 바로미터 되나

삼성·역삼동서 2개 단지 청약
일반분양 물량 많고 시세比 저렴
주변보다 최고 5억 이상 낮아
청약 경쟁률·가점 고공행진 예상
당첨가점, 70점 이상 될 듯

정부의 민간택지 분양가상한제 도입 이후 강남에서 후분양제를 접고 선분양하는 단지들이 속속 나오면서 청약 시장의 판도가 본격적으로 가늠될 전망이다. 최근 서대문, 송파 거여, 이수 등에서 분양가상한제 도입 이후 분양이 이뤄졌지만 실질적으로 강남 핵심지역에서 하는 첫 분양이 나오는 만큼 이번 청약 결과가 향후 서울 분양 시장의 바로미터로 작용할 것으로 예상된다.

18일 부동산 업계에 따르면 서울 강남권 분양시장의 최대어로 꼽히는 '삼성동 래미안 라클래시'(상아2차 재건축)가 이번 주 견본주택을 오픈하고 청약 일정에 돌입한다. 이어 서울 강남구 역삼동 개나리4차를 재건축한 '역삼센트럴아이파크'도 27일 견본주택 오픈을 준비 중이다. 분양 시장의 돌풍을 일으킬 둔촌주공 역시 11월에는 분양 윤곽이 나올 전망이다.

■강남 분양, 시세 대비 최고 5억 저렴

이 달 중에 삼성동과 역삼동에서 2개 단지가 오픈하면서 강남 분양 시장의 분위기가 본격적으로 전달될 것으로 보인다. 두 단지 모두 일반 분양이 많지 않지만 최근 정부의 분양가 규제가 심해지면서 인근 아파트 시세 대비 2~3억원은 저렴해 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

특히 지난해 9·13대책 이후 시장이 경직되고, 9억원 이상은 중도금 대출이 안 되면서 올 초만 하더라도 강남 입성을 노리던 청약 수요자들이 쉽게 청약 시장에 들어오지 않았다.

하지만 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 강화하면서 분양가를 옥죄고, 이로 인해 후분양을 준비하는 단지들의 퇴로를 막기 위해 민간택지 분양가상한제를 도입하면서 결국 재건축 단지들이 '울며 겨자먹기'로 시세 대비 저렴한 분양가로 분양을 택하게 됐다.

이로 인해 래미안 라클래시의 경우 인근 아파트 시세가 3.3㎡당 7000만원에 육박하지만 일반 분양가는 3.3㎡당 4750만원으로 정해졌다. 인근 힐스테이트1차 아파트는 전용 84㎡가 19억~21억원 수준에 호가가 형성돼 있는 반면 래미안 라클래시아는 전용 84㎡ 기준 16억원대다. 주변 아파트값보다 최고 5억원 이상 낮아 '로또 아파트'란 평가가 나오면서 청약 쏠림 현상이 커질 것으로 보인다. 특히 '래미안 라클래시'의 경우 10층 이상 물량의 72%를 일반 분양분으로 배정함에 따라 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 역삼센트럴아이파크 역시 아직 분양가가 결정되지 않았지만 래미안 라클래시와 비슷한 수준인 3.3㎡당 4750만원대로 정해질 것으로 알려지면서 '로또 분양'이 될 전망이다.

■청약가점 고공행진, 만점도 등장?

이에 평소 강남 진입을 노리던 수요자들과, 일단 넣고 보자는 '묻지마 청약'이 합쳐지면서 청약 가점 커트라인 역시 크게 오를 것으로 분석된다. 새 아파트 공급이 줄어들 것으로 예상되면서 이번이 강남 입성 마지막 기회라는 분위기도 청약 경쟁률과 당첨 가점을 높이는 데 한 몫 할 전망이다.

지난해 말 분양한 래미안 리더스원(서초우성 1차 재건축)의 평균 청약 가점은 68.16점 수준이었다. 펜트하우스를 비롯한 2개 평형에서 만점자(84점)가 등장하기도 했다.

최근 분양한 동작구 사당3구역 재건축 '이수푸르지오더프레티움'의 경우 1개 평형을 제외하고 12개 평형이 60점대 후반~70점대 초반에 당첨자가 나왔다. 이번 2개 분양 단지의 경우는 이보다 당첨 가점이 더 높을 것으로 보고 있다.

청약 경쟁률도 일반 분양 가구수가 적은 만큼 높을 것으로 예상된다. 송파구 거여마천뉴타운 2-1구역 재개발 '송파 시그니처 롯데캐슬'은 429가구(특별공급 제외) 모집에 2만3565명이 청약을 신청, 경쟁률이 54.93대 1이었다.

이와 더불어 올해 11월 1만2032가구의 '매머드급 단지'인 서울 강동구 둔촌주공 재건축 청약 결과 역시 초미의 관심사다.

이 곳 역시 3.3㎡당 3500만원대로 분양을 계획 중이지만 HUG에서는 분양가를 3000만원 미만대로 이야기하고 있어 로또 분양이 될 가능성이 높다. 일반 분양수도 많은 만큼 서울 분양을 노리는 무주택자들이 대거 쏠릴 것으로 보인다.

한 대형건설사 관계자는 "최근 정부가 분양가를 눌러 가격은 낮아졌지만 그만큼 청약 경쟁이 치열해질 전망"이라며 "강남 단지의 경우 청약 가점 만점도 충분히 나올 수 있을 것으로 예상된다"고 분석했다.

[email protected] 김민기 기자