‘초고가 위축’, ‘고가 널뛰기’, ‘중저가 강세’ 코로나19가 재편한 서울 부동산

강남 재건축 등 급매물에 약세장
은마 2달만에 실거래가 3억원선↓
송파 리센츠는 5억 추락 미스터리
마포 단지는 건별로 오르락내리락
노도강 등은 오히려 집값 상승세

[파이낸셜뉴스]

지난 12·16 대책에도 소강상태였던 서울 및 수도권 부동산시장이 신종 코로나바이러스 감염병(코로나19) 확산세 이후 가격대별로 재편되고 있다.

잇단 정부의 초강도 규제에도 강남을 위주로 집주인들의 ‘버티기’가 이어졌지만, 코로나19 사태까지 터지자 일선 부동산중개업소 발길이 끊기고 서울 아파트 매매는 전체적으로 줄어들었다.

시가 15억원이 넘는 강남의 초고가 단지는 수억원씩 호가를 낮춘 매물이 소화되며 움츠러들고, 9억~15억원 선의 고가 아파트는 매매가 말라붙어 건별로 실거래가가 요동치고 있다. 반면 노·도·강(노원·도봉·강북)과 경기권 비규제 지역 중저가 아파트는 대출규제에 떠밀린 수요가 붙으며 강세장이 연출되고 있다.

‘초고가의 위축’, ‘고가의 널뛰기 착시’, ‘중저가의 강세’로 대표되는 수도권 부동산 시장이 이러한 추세로 굳어질지, 지난 2008년 금융위기 때처럼 동반하락의 장기 침체로 갈지 갈림길에 놓인 상황이다.

■추락하는 호가 ‘위태로운 초고가’
강남구 대치동 인근 공인중개업소 관계자는 15일 “단순한 규제에 따른 침체기였으면 영향이 적을 텐데, 코로나19발 경기위축이 예상되니까 호가를 낮춘 급매는 계속 나오는데 매수 문의는 거의 없다”고 전했다. 그는 "최근 강남에 급매가 쌓이고 있다며 지난 하반기는 거래되는 실거래가가 상승추세였다면 지금은 정반대"라고 덧붙였다.

강남 아파트 하락세는 아직 대세로 굳혀지지 않았다. 하지만 특히 투자수요가 몰리는 시장 선행지표인 재건축 단지에서 민감한 반응이 나오고 있다.

서울부동산정보 실거래가 자료에 따르면 강남 최대 재건축 단지인 은마아파트의 전용 84㎡는 지난 2월 20억5000만원에 거래됐다. 이는 작년 12월 최고가 23억5000만원에 비교하면 3억원이 떨어진 가격이다.

부동산114가 조사한 주간 아파트 매매가격 변동률을 봐도 3월 둘째 주 서울 전체가 0.04% 상승한 가운데 재건축은 0.05% 하락해 가장 낙폭이 컸다.

초고가의 하락 조짐은 신축 아파트에서도 나타난다. 송파구 대단지 신축 아파트인 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 작년 12월 최고가인 21억원에서 올해 2월 18억5000만원까지 떨어진 후 3월에는 16억원에 거래되며 무려 5억원이 급락했다.

■출렁이는 실거래가 ‘널 뛰는 고가’
초고가 단지가 대출 전면 금지, 매수세 실종, 보유세 인상 압박 등으로 얼어붙는 것과는 달리 9억원~15억원 사이의 고가 단지는 급매물 1~2건이 시세를 끌어내리기도 하고, 오히려 급매를 소화한 후 반짝 오르는 등 매매건별로 가격이 출렁이며 착시 현상을 띄고 있다.

마포구 공덕동 래미안공덕4차 전용 59.9㎡는 지난해 11월 실거래가 11억원을 찍은 후 12월 9억9000만원으로 떨어졌다가 올해 들어 1월 10억2000만원, 2월 11억4000만원으로 상승했다. 하지만 3월에는 10억2000만원으로 재차 떨어졌다.

전문가들은 이같은 ‘널뛰기 매매가격’은 급매 소화과정에서 매물별로 가격 격차가 있는 것으로 정확한 추세보다 착시현상에 가까운 것으로 진단한다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “시그널 자체는 하락 쪽으로 치우쳐 있지만, 강남의 집값 추이가 부동산 시장에 전반적인 영향을 줄 때까지는 일정 수요가 받쳐주기 때문에 고가 아파트의 가격이 출렁이는 것으로 보인다”고 말했다.

■풍선효과 톡톡 ‘홀로 웃는 중저가’
반면 코로나19의 영향에도 일부 중저가 단지가 밀집된 서울지역이나 비규제 수혜를 보는 경기권 일부에서는 풍선효과가 여전한 것으로 나타났다.

강북 대표적인 학원가 밀집지역인 노원구 중계동 양지(대림)2단지 전용 84㎡는 지난 1월 6억6000만원에서 3월에는 7억8000만원까지 1억2000만원이 상승했다. 노원구에서 대표적으로 아파트 단지가 밀집한 상계주공 단지들도 완만한 상승세를 보이고 있다.

시장에서는 중저가 아파트가 많은 비강남권에 수요가 유입돼 상승세를 이끌었다고 보고 있다. 부동산114가 집계한 3월 둘째 주 아파트 매매가격 변동률에서도 관악(0.19%) 성북(0.19%) 노원(0.17%) 도봉(0.13%) 등이 큰 폭으로 올랐다.
한편 경기권에서는 비규제 풍선효과가 뚜렷해지고 있다. 특히 자금조달계획서를 내지 않아도 되는 비규제 지역 6억원 이하 아파트에 부동자금이 다시 몰리는 것으로 보인다.

한국감정원의 이달 둘째 주 주간아파트 가격동향에 따르면 오산은 1.95%, 구리는 1.30% 각각 올랐다.

[email protected] 김현우 기자