서울 아파트 전셋값 40주째 올라… 내리막 집값과 다른 길

‘매매-전세 디커플링’ 본격화
매매 마이너스 전환에도 상승세
약세장 땐 ‘눌러앉는 수요’ 증가
청약시장 인기·입주 감소도 자극

서울 아파트 전셋값이 40주 연속으로 오르며 코로나19 영향으로 하락하는 매매가격과 본격적인 디커플링을 이루고 있다.

서울 아파트 전셋값은 지난해 6월 조사 이후 단 한 번도 마이너스를 기록하지 않고 있다. 서울에서 매매시장이 강북을 포함해 대부분 마이너스로 전환된 지난주에도 소폭 상승하며 여전히 콘크리트 지지를 보이고 있다.

시장에서는 강남발 매매가격 하락세가 뚜렷해지며 '매매-전세의 디커플링'이 본격적으로 시작하는 것 아니냐고 전망한다. 향후 집값 약세가 더 이어질 경우 소위 '전세로 눌러앉는 수요'가 늘어나고, 새집을 마련하는 수요가 위축되면서 전세의 강세는 계속될 것으로 보인다.

■약세장 전망 눌러앉는 수요 증가

14일 부동산114와 관련업계에 따르면 서울 아파트 전셋값은 2019년 6월 21일부터 40주 연속 상승세를 나타냈다.

서울 아파트 매매가격 변동률이 -0.04%로 3주 연속 하락했던 지난주(4월 10일 기준)에도 서울 전세시장은 0.02%가 올랐다.

코로나19 영향으로 전세수요가 크게 늘지는 않았지만 재계약 등으로 전세물건이 부족해지면서 오름세가 계속됐다.

자치구별로는 성북(0.10%), 노원(0.08%), 동대문(0.07%) 등 강북지역의 아파트 밀집지역이 모조리 상승했고 송파와 강동 등도 강세를 띠고 있다.

성북은 종암동 종암2차IPARK가 500만~2500만원 상승했고, 노원은 상계동 한신3차 등이 최대 2000만원 이상 올랐다.

강남3구에서도 상승폭은 작았지만 매매가격이 급락하는 가운데 전세품귀가 더 확산되고 있다.

전문가들도 서울은 매매시장과 달리 전세시장 강세가 당분간 이어질 것으로 예상했다.

김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 "서울 아파트 매매수요가 위축되는 상황에서 전세시장에 머무는 수요가 이어진다면 견조한 상승세는 꺾이지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

■분양전환, 입주감소도 전셋값 자극

서울 전세시장 강세는 매매수요 위축 외에도 청약시장의 인기와 입주물량 감소에 의해서도 자극받을 것으로 전망된다.

최근 청약시장은 정부의 분양가 규제 기조로 '서울=로또단지'라는 인식이 확산된 상황이고, 대출규제에 밀려 수도권 비규제 지역으로 실수요가 몰리다보니 청약성적에서는 부동산 약세가 무색할 정도다. 기존 주택을 살 수 있는 수요가 매매 대신 분양을 선택할 가능성이 더 커지고 있는 셈이다.

김 팀장은 "부동산 약세에도 분양시장이 견조하게 유지되고 있다. 무주택자들이 '로또단지'나 시세차익을 누릴 수 있는 아파트 분양을 기다리며 청약자격을 유지하기 위해 전세에 머무는 수요가 꽤 있다"며 "입주물량 역시 올해 이후에는 계속 줄어든다는 점도 전세시장 불안의 장기적 요인이 될 수 있다"고 말했다.

부동산인포에 따르면 입주물량 감소도 예고돼 있다.

당초 서울에서는 올해 총 4만2173가구가 입주해 전세시장에 다소 숨통이 트일 것으로 전망했다. 하지만 약세장을 전망해 눌러앉는 예비수요와 갭투자 차단에 따른 전세공급 감소 등을 고려하면 올해 전세시장은 빠듯해 보인다. 문제는 내년에는 총 2만3217가구가 입주할 예정으로 올해의 절반 수준에 불과하다. 2022년엔 1만3000여가구로 더 줄어들 전망이다.

이런 점을 반영하듯 시장에서 전세 품귀는 진행형이다. 서울 강동구는 지난해 하반기부터 올해 초까지 1만가구 이상이 무더기 입주했지만 오히려 전세금이 상승세다.

게다가 '0%대 금리'에 따라 집주인들의 이자수익 감소, 공시가격 인상으로 인한 보유세 전가로 월세·반전세 전환이 늘어날 가능성도 전세시장 불안을 가중시킬 것으로 보인다.

[email protected] 김현우 기자