목동 강남 재건축 '2년 거주 칼날'…사실상 사업 멈출 듯

재건축에 투자 말라는 의미
안전진단 과정 더 빡빡해져
추가이익환수제 하반기 시행
트리플 악재 덮친 서울 재건축

[파이낸셜뉴스] 앞으로는 서울에서 추진 중인 재건축 사업이 사실상 무기한 연기되거나 아예 재건축 조합 설립 자체가 힘들어질 전망이다.

정부가 지난 6·17 대책에서 ‘조합원 2년 거주’의 경우에만 분양권을 허용하고 안전진단도 강화하기로 방침을 정하자 최근 호가가 3억원 가까이 뛰었던 목동의 단지들은 직격탄을 맞았다. 강남의 재건축 아파트도 사업이 빠른 곳은 올해 안에 조합설립 등을 거쳐 속도를 내겠지만 은마아파트, 개포주공 5·6·7 단지, 방배삼호 단지들은 당분간 사업진행이 어려움을 겪을 것으로 보인다.

게다가 올해 하반기부터 재건축 초과이익환수제가 본격적으로 시행되기 때문에 강남 재건축 단지들은 ‘2년 거주, 안전진단 강화, 초과이익환수’라는 트리플 악재를 맞았다.

■안전진단 통과 목동 재건축 ‘날벼락’
18일 국토교통부 등에 따르면 지난 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에 ‘재건축 2년 거주 요건’이 담겼다.

거주 요건은 법 개정 후 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원으로 아파트를 분양받으려면 2년 이상 거주해야는 내용으로, 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용된다. 다만 현재 재건축 사업을 진행해 조합원 지위를 획득한 투자자에게는 해당 되지 않는다.

개정된 법률이 적용되는 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못할 경우 분양권이 아니라 감정평가에 따라 보상받게 된다.

재건축 단지의 상승을 억제하기 위한 대책이 발표되자 업계에서는 강남의 은마아파트, 개포주공5·6·7단지와 목동의 안전진단을 통과한 일부 단지들이 직격탄을 맞을 것으로 보고 있다.

목동에서 재건축 사업을 추진 중인 단지는 총 17개 단지(저층, 고층)로 2만6635가구다.

특히 목동은 최근 잇달아 정밀안전진단이 통과되며 호가가 2억~3억원씩 뛰었다. 6단지의 경우 안전진단 통과 이후 매물이 자취를 감췄고, 5단지도 D등급(조건부 재건축) 통보를 받아 전용 95㎡가 최고가인 17억5000만원을 육박하는 등 재건축 기대감이 고스란히 반영됐다.

■‘투기 잡는다’ 2년 거주 칼 빼든 정부
현재는 ‘6·17 쇼크’에 지켜보자는 분위기가 강하지만 어차피 분양권을 받지 못할 집주인이라면 실망매물이 쏟아질 가능성도 크다.

정부의 정책 목표도 바로 이 지점으로 해석된다. 더 이상 실거주 목적이 아닌 경우 재건축을 투자의 대상으로 접근하지 못하게 하겠다는 의지다.

하지만 지은 지 40여년 가까이 된 강남 재건축 단지들은 너무 노후화돼 집주인이 거주하는 비율은 극히 적다.

대표적인 단지가 대치동 은마아파트로 총 4424가구에서 등록 임대주택 가구는 328가구다.

은마아파트 상가 한 공인중개업소 관계자는 “대치동 학원가 때문에 2~3년 주기로 세입자가 바뀌는 게 통상적이다, 추후 재건축 시세차익을 위해 들어온 투자자(집주인)들이 거의 다수라고 봐도 된다”고 말했다.

강남의 재건축 단지는 상황이 비슷하다. 이달 초 삼성물산으로 시공사를 선정한 서초구 반포동 반포3주구도 1600여가구 중 주인이 직접 거주하는 집은 20% 남짓이다.

■더 빡빡해진 안전진단부터 복병
이번 대책에서 강화된 안전진단 기준도 재건축 사업장에는 아킬레스건이다.

정부는 연말까지 도시 및 주거환경정비법 개정을 마무리해 내년 상반기부터 적용할 방침이다.

재건축 안전진단은 1차의 경우 현재 시·군·구에서 시·도지사가 민간 안전진단 기관을 선정하고, 2차 안전진단도 시·도지사가 공공기관에 의뢰하는 방식으로 바뀐다.

2차 안전진단의 경우 공공기관의 현장조사를 의무화했다. 이는 대책 발표 이후 2차 안전진단을 의뢰한 재건축 단지부터 적용 받는 데 목동 재건축 추진 단지가 대부분에 적용된다.

정비업계 한 관계자는 “안전진단 강화로 현재보다 재건축 허용에 대한 기준이 더 빡빡해질 것으로 보인다”며 “서울시가 일단 전권을 틀어쥔 상태서 풀어주지 않으면 재건축은 불가능하다는 시그널로 읽힌다. 목동 신시가지 단지가 가장 먼저 타격을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

■강남 부담금 5억 초과이익환수까지
한편 올해 하반기부터 본격적으로 시행되는 재건축 초과이익환수제 역시 조합원 입장에서는 부담이다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.

국토부가 자체 시뮬레이션을 해본 결과 강남의 5개 단지 조합원 1인당 부담금은 평균 4억4000만~5억2000만원였다. 강남에 있는 한 단지는 1인당 부담금이 최고 7억원을 넘기도 했다.

[email protected] 김현우 기자