신고가·가격하락 혼조… "시장 변수 많아 대세하락은 아직" [혼돈의 부동산시장 전문가 진단]

집값 상승 피로감·전세매물 출회 등
일시적 변수 작용한 집값 숨고르기
미분양 속출 등 대세하락 신호 없어

주택담보대출 금리 상승과 공시가격 인상에 따른 세금 부담 등으로 서울 아파트값 오름세가 한풀 꺾이면서 부동산 시장 판세가 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

서울은 가격 하락 매물이 늘면서도 재건축 등 호재가 있는 강남 고가 단지는 신고가를 경신하는 혼조세가 펼쳐지고 있다. 전문가들은 그동안 집값 상승에 대한 피로감과 전세매물 출회 등 일시적 변수에 더해 혼인건수 급감 등 사회구조적 요인까지 다양한 변수로 작용해 대세하락보다는 숨고르기로 진단하고 있다.

■신고가·가격하락 혼조 '집값 숨고르기'

22일 국토교통부에 따르면 서울에서 부동산 가격이 하락 매매된 거래건수는 1월 전체 2441건 중 493건에서 2월 1669건 중 415건, 3월 현재 281건 중 109건으로 비중이 점점 늘고 있다.

이번 가격 하락세는 특정 단지가 아닌 서울 전 지역에서 나오고 있다는 점이 주목된다. 강남 대장주 아파트인 강남구 대치동 은마아파트나 래미안대치팰리스 등이 2억~3억원 내려 거래된 경우는 왕왕 있었으나 마용성(마포·용산·성동구)이나 중저가 단지가 많은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역에서도 가격이 내린 거래가 속속 나오고 있다.

실제로 용산구 문배동 용산KCC웰츠타워 84.0㎡는 지난 8일 10억6000만원(14층)에 매매돼 가격 상승이 한창이던 지난해 말(12억2500만원)보다 가격이 1억6500만원 떨어졌다. 성동구 행당동과 노원구 상계동에서도 1억원 가까이 내려 거래되는 매물이 속속 나오고 있다.

반면 전통 부촌인 반포와 한남, 압구정 등은 연일 신고가를 경신하고 있다. 재건축 호재가 부촌을 강타하면서 부르는 게 값인 상황이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지난해 집을 살 사람들은 다 샀다. 당연히 올 들어서는 신규 매수세가 주춤해졌다"면서 "집값이 장기간 오르면서 피로감도 컸고, 정부가 공급 확대 신호를 보낸 것도 부분적인 요인"이라고 분석했다. 그는 "전세시장이 진정된 것도 한 측면"이라고 덧붙였다. 고준석 동국대 교수는 "혼인건수 급감으로 수요가 줄어든 면도 있다"며 사회구조적 요인도 지적했다.

■"미분양 증가 등 대세하락 신호는 아직"

하지만 전문가들은 최근 부동산시장 분위기가 대세하락 신호는 아니라고 진단했다. 호가조정과 거래 감소가 나타나는 것은 집값 하락의 신호가 맞지만 대세하락이라면 미분양이 속출하고, 청약시장에서는 경쟁률 저하 움직임이 나타나야 한다는 것이다. 또 매수자 우위 현상이 뚜렷해야 하는데 아직 공급과잉 수준은 아니라는 판단이다.

실제 미분양 물량은 감소 추세다. 작년 10월 1만6000여가구였던 전국 미분양 물량은 11월 1만4000여가구, 12월 1만2000여가구로 줄었다가 올 1월에는 1만여가구로 감소했다.

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "매매 과정에서 부담 비용 등의 증가로 매매건수가 줄어들었지만 집을 굳이 싸게 팔 필요는 없기 때문에 집값은 뒷받침되고 있다"면서 "대세하락을 확인하는 요인의 하나로 대출규제 완화를 거론하는데 지금은 정반대 상황"이라고 말했다.

[email protected] 박소연 기자