초고가주택 보유자, 세금 덜 냈다...종부세 혜택 4년 만에 최대
과표 20억원 초과 1주택 세액공제 461억원...1년 새 2.5배 증가
'똘똘한 한 채' 혜택 커지자 정부도 보유세 개편 속도
[파이낸셜뉴스] 집값 상승과 장기보유·고령자 세액공제가 맞물리면서 초고가 1주택자의 종합부동산세(종부세) 감면 규모가 4년 만에 최대치를 기록했다. 정부는 현행 제도가 고가 1주택에 상대적으로 유리하게 작동해 이른바 '똘똘한 한 채' 현상을 키우고 있다고 보고, 주택 수보다 주택 가격을 중심으로 세 부담을 정하는 방향의 종부세 개편에 속도를 내고 있다.
26일 국세청 국세통계에 따르면 과세표준 20억원을 초과하는 1주택자의 2025년 귀속 종부세 세액공제액은 461억원으로 집계됐다. 전년(182억원)보다 279억원(153.2%) 늘어 2021년 이후 가장 큰 규모를 기록했다.
종부세 세액공제는 1세대 1주택자가 집을 5년 이상 보유했거나 만 60세 이상이면 받을 수 있는 제도다. 장기보유 공제와 고령자 공제를 합쳐 최대 80%까지 세금을 줄일 수 있으며 실제 거주 여부와는 관계없이 적용된다.
과세표준 20억원은 현재 기준으로 시가 약 66억원의 아파트 또는 약 85억원의 단독주택에 해당한다. 지난해 종부세 대상자는 개인과 법인을 합쳐 53만8439명이었지만, 과표 20억원 초과 대상은 8399명으로 전체의 1.6%에 그쳤다. 그러나 이들 가운데 공제 요건을 충족한 일부 1주택자가 전체 세액공제액(2071억원)의 22.2%를 차지했다.
세액공제 혜택은 서울에 집중됐다. 지난해 주택 종부세 세액공제액의 87.9%가 서울 소재 주택에 적용됐다. 강남권 초고가 아파트처럼 장기간 보유한 1주택이 많기 때문으로 풀이된다.
초고가 주택일수록 절세 효과도 두드러졌다. 과표 20억원 초과 주택의 세액공제 비중은 2024년 13.1%에서 지난해 22.2%로 크게 높아졌다. 반면 이들의 1인당 평균 종부세 결정세액은 5570만원으로 전년보다 23.2% 감소했다. 과표 20억원 이하 주택 보유자의 평균 결정세액이 159만원으로 사실상 변동이 없었던 것과 대조적이다.
과표 14억원을 초과하는 주택으로 범위를 넓혀도 같은 흐름이 나타났다. 해당 구간의 세액공제는 지난해 749억원으로 전년보다 77.6% 증가해 최근 4년 사이 가장 큰 폭으로 늘었다. 시가 기준으로는 아파트 약 51억원, 단독주택 약 65억원 이상이 해당한다.
현행 종부세는 주택 수에 따라 세율과 공제 혜택을 달리 적용한다. 1주택자는 기본공제 12억원과 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있지만, 다주택자는 기본공제가 9억원으로 줄고 장기보유·고령자 공제도 받을 수 없다. 같은 가격의 주택이라도 1주택자의 세 부담이 더 낮은 구조다.
실제 과세표준 12억~14억원 구간에서는 3주택 이상 보유자의 1인당 평균 종부세가 938만원으로 1주택자보다 565만원 많았다. 과세표준이 높아질수록 격차는 더 커져 20억~30억원 구간에서는 2120만원, 30억~50억원 구간에서는 4194만원까지 벌어졌다.
정부는 이 같은 구조를 손보기 위해 종부세를 '기본공제 대상-중간 부담-초고가 주택' 등 3개 그룹으로 나눠 차등 과세하는 방안을 검토하고 있다. 기본공제선은 최근 집값 상승을 반영해 일부 상향하는 대신, 시가 30억~50억원 이상 초고가 주택은 세율을 높이거나 과세 구간을 세분화하는 방안이 유력하게 거론된다.
주택 수 대신 주택 가액을 중심으로 과세 체계를 바꾸는 방안도 논의되고 있다. 현재는 30억원짜리 주택 한 채를 보유한 사람보다 10억원짜리 주택 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받을 수 있다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 정부는 과세 형평성을 높이기 위해 주택 가격을 중심으로 세 부담을 정하는 방안을 검토 중이다.
세액공제 제도 역시 손질 대상이다. 현재는 장기 보유와 고령 여부에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있지만, 앞으로는 실제 거주 여부를 반영해 실거주 목적의 1주택자는 보호하고 투자 목적 보유는 혜택을 축소하는 방안이 논의되고 있다.
다만 기본공제 규모와 초고가 기준, 세율 조정 폭, 공제 방식 등은 아직 확정되지 않았다.
정부는 27일 한성숙 국무총리 주재 국민 대토론회에서 추가 의견을 수렴한 뒤 다음 달 초 발표하는 세법 개정안에 최종 개편안을 담을 예정이다.
[email protected] 정상희 기자
