"종부세, 누가 얼마나 더 내나"…시세 30억원 초과부터 세부담 늘어난다[2026 세제 개편]

[파이낸셜뉴스]#.실거주 1세대 1주택자(60세, 10년 거주 기준) A씨가 시세 20억원(공시가격 15억원) 아파트를 소유한 경우, 내야 할 종부세는 현행 27만6000원에서 내년 10만8000원으로 16만8000원 줄어든다. A씨가 시세 30억원(공시가격 20억원) 아파트를 보유한 경우에도 종부세는 기존 91만원에서 76만원으로 15만원 감소한다.

반면 A씨가 시세 35억원(공시가격 25억원) 아파트 보유자라면 종부세가 기존 191만8000원에서 212만4000원으로 20만6000원 증가한다. 시세 40억원(공시가격 28억원) 아파트는 기존 262만7000원에서 325만2000원으로 세부담이 62만5000원 늘어난다. 해당 산식은 개편안에 따라 공정시장가액비율 70%와 세액공제 등을 적용한 결과다.

정부가 초고가 주택 기준을 사실상 '시세 30억원 초과'로 설정했다. 1세대1주택자라도 30억원 넘는 주택을 가졌다면 현재 보다 종부세를 더 내도록 개편했기 때문이다. 반면 1세대1주택자 종부세 과세 대상은 공시가격 14억원(시세 약 20억3000만원) 이상으로 설정하면서 기존 12억원(약 17억4000만원) 보다 올려 잡아 다소 세 부담을 낮췄다. 실거주 1세대1주택자가 시세 약 20억원 미만 아파트를 소유했을 때는 종부세를 낼 필요 없는 것이다.

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 30일 정부세종청사에서 열린 '2026년 세제개편안' 사전브리핑에서 "거주용 1주택 경우 시가 20억원부터 30억원까지는 세액이 줄고, 30억원부터 40억원까지는 세액 변동이 크지 않게 해 보호하겠다"며 "40억원에서 50억원 수준을 초과하는 주택은 과세를 정상화하겠다"고 말했다. 이어 "중산층 주택에 대해 혜택을 많이 준 공평과세"라며 "일정 금액 이상 주택에 대해 세부담을 적정화하는 과세형평 제고"라고 했다.

재경부는 이번 세제개편안에서 실거주 1세대 1주택자 종부세 과세대상 주택을 공시가격 14억원으로 했다. 14억원 초과 공동주택은 전국 1585만1336가구 중 상위 2.29%인 36만2998가구로 집계됐다. 서울 278만2147가구 중에선 상위 11.6%다. 반면 기존 1세대 1주택 공제선이던 공시가격 12억원(시세 약 17억4000만원) 초과는 전국 48만6719가구 중 상위 3.07%에 달했다. 기본공제가 상향 조정되면서 약 공동주택 12만3000가구가 종부세 비과세로 바뀌는 셈이다.

반면 시세 30억원을 기준으로 △종부세액 감소(시세 20억~30억원) △종부세가 소폭 늘어나는 세액 변동이 크지 않은 구간(시세 30억~40억) △종부세가 뛰는 과세 정상화 구간(시세 40억~50억원)을 나눴다. 시세 30억원은 공동주택 가격 기준 전국 상위 1.1% 수준으로 약 16만8000가구다. 서울 주요 자치구 아파트 평균 매매가격을 감안할 때 강남·서초·송파, 용산구 등 한강벨트 아파트들이 직접적인 영향권에 들 것으로 보인다.

실제 부동산 플랫폼 다방이 실거래가 분석 결과 올해 2·4분기 '국민평형' 전용면적 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 13억5940만원이었다. 자치구별로 서초구가 33억7081만원으로 가장 비쌌다. 이어 강남구 30억70만원, 송파구 23억5574만원, 용산구 21억659만원, 성동구 18억5528만원, 광진구 17억9030만원, 마포구 16억7924만원 등 순이었다. 서울 25개 자치구 중 11개 지역 아파트 평균 매매가가 서울 전체 평균을 웃돌았다.

다만, 재경부는 종부세는 사람에게 부과되는 인별 과세기 때문에 공동주택 가격에 따른 가구 수로 정확한 과세인원을 추계하는 것은 현 시점에서 어렵다고 봤다. 공동주택에는 비거주용 주택, 다주택자 보유 주택도 포함돼 거주용 1주택을 구분해 과세대상 인원을 파악할 수 없어서다. 실제 지난해 종부세 납세인원은 총 48만577명이었다. 전체 주택 소유자 1598만명의 약 3%다.

[email protected] 최용준 농업전문기자