'부동산 투자라 안전?' 금감원 "해외부동산펀드, 원금 손실 가능"

'해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례 및 투자자 유의사항'

[파이낸셜뉴스] 금융당국이 해외부동산 공모펀드 투자 시 원금 전액 손실이나 배당 중단이 발생할 수 있다며 투자자들의 주의를 당부했다. 현지 대출을 활용한 레버리지 구조와 '캐시 트랩(Cash Trap)' 조항, 만기 연장에 따른 공실 위험 등을 가입 전에 확인해야 한다는 설명이다. 10일 금융감독원은 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례를 토대로 투자자가 유의해야 할 7가지 사항을 안내했다.

금감원에 따르면 해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 있다. 이때 선순위 대출 만기까지 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 매각대금으로 대출금을 먼저 갚은 뒤 남은 금액만 투자자에게 돌아가는 만큼 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다는 지적이다.

실제 A증권사 직원이 "부동산에 투자하니까 원금 손실이 날 일이 없다"는 취지로 설명한 뒤 원금 전액 손실이 발생한 사례에서는 해당 발언이 통화 녹취로 확인됐다. 금감원은 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

배당금 지급도 보장되지 않는다. 현지 대출약정에 따라 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 조건이 발생하면 임대수익이 투자자가 아닌 대주에게 우선 귀속되는 '캐시 트랩'이 적용될 수 있다.

B증권사 직원으로부터 "매년 6% 확정 이자가 지급되는 상품"이라는 취지의 설명을 듣고 가입한 뒤 배당금 지급이 중단된 사례도 있었다. 금감원은 투자권유 당시에 배당금이 안정적으로 지급된다는 취지의 설명이 녹취에서 확인됐다며 설명의무 위반에 따른 손해배상 책임을 일부 인정했다.

투자금 회수도 제약이 있다. 부동산 펀드는 만기 전 투자금 회수가 제한되는 환매금지형으로 설정되는 경우가 많다. 증권시장에 상장됐더라도 유동성이 부족하면 거래가 체결되지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 매도될 수 있다.

한 투자자가 가입 당시 환매 제한에 대한 설명을 듣지 못했다며 불완전판매를 주장한 사례에서는 증권사의 책임이 인정되지 않았다. 금감원은 환매 제한이 부동산 펀드의 구조상 본질적 특성이고 투자설명서에 관련 내용이 기재돼 있었으며, 투자자 주장을 뒷받침할 객관적인 증빙자료도 확인되지 않았다고 설명했다.

펀드 만기가 도래해도 투자금을 곧바로 돌려받는 것은 아니다. 부동산 매각과 청산 절차 등이 필요한 데다 수익자총회에서 만기 연장에 반대하고 반대수익증권 매수를 청구하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 실제 투자금 회수가 지연될 수 있다.

만기가 연장되면 공실 위험도 커질 수 있다. 핵심 임차인이 펀드 청산전에 퇴거하면 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 원금 손실이 발생할 수 있다.

청약신청서의 자필 확인도 분쟁 과정에서 주요 판단자료가 된다. 금감원은 "설명을 듣고 이해하였음"을 자필로 기재한 경우 상품의 주요 내용과 위험을 설명 받고 이해한 뒤 투자했다는 의사표시로 해석될 수 있다고 설명했다. 실제 한 사례에서는 증권사 설명의무 위반이나 형식적인 서명 요구를 뒷받침할 객관적 자료가 확인되지 않아 배상책임이 인정되지 않았다.
반면 투자성향과 맞지 않는 상품을 권유한 경우에는 판매사의 책임이 인정됐다. 채권 위주로 투자해 온 안정형 투자자에게 원금 전액 손실이 가능한 초고위험 부동산 펀드를 권유한 사례에 대해 금감원은 적합성 원칙 위반으로 보고 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

금감원은 "해외부동산 펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한될 수 있다"면서 "가입 전에 LTV 수준, 이자비용 구조, 캐시 트랩 조항, 임차인의 잔여 임차기간과 임대차계약 갱신 가능성 등을 확인해야 한다"고 당부했다.

[email protected] 김미희 기자