오피스텔 vs 소형아파트 투자는 어디에?

수익형 부동산 투자메리트 높은 곳은

#. 1억5000만원 안팎의 여윳돈을 갖고 있는 직장인 김모씨(43)는 임대수익 목적으로 오피스텔을 알아보다 인근에 매매가격이 비슷한 전용면적 60㎡ 미만 소형아파트가 매물로 나온 것을 알고 어느 쪽에 투자해야 할지 고민에 빠졌다. 현재 서울 양천구 신월동 길훈아파트 전용면적 42㎡와 신정동 목동이스타빌 전용 33㎡ 오피스텔 둘 다 매매가 1억5000만원선에 매물로 나와 있다. 당장은 오피스텔의 임대수익률이 높아 보이지만 멀리 내다보면 소형아파트가 임대수익, 시세차익 등 여러 면에서 나을 것 같아 쉽게 판단을 내리지 못하고 있다.

임대수익형 부동산 인기로 오피스텔에 대한 관심이 나날이 높아지고 있지만 막상 발품을 팔아 돌아다니다보면 매매가가 오피스텔과 비슷한 소형 아파트가 적지 않아 임대수익 상품으로 어느 쪽을 선택해야 할지 선뜻 판단하기 쉽지 않다.

오피스텔도 주거용으로 매입임대가 가능해지면서 소형아파트와 특장점 구분이 모호해진데다 5·10부동산대책으로 2주택자, 다주택자 중과제도도 폐지될 예정이어서 세제 혜택면에서 큰 차이가 없다는 게 전문가들의 분석이다.

■월세 오피스텔 유리

14일 부동산114 등 주택업계에 따르면 서울의 오피스텔과 소형아파트(전용 60㎡ 미만)의 임대수익률은 5월말 현재 각각 5.52%, 3.20%로 오피스텔이 여전히 높다. 당장 꼬박꼬박 임대료를 받을 목적이라면 오피스텔이 소형아파트보다는 유리하다.

다만 임대수익률을 장기적으로 보면 상황은 다소 달라진다. 오피스텔 임대수익률은 2009년 5%대로 밀려난 이후 매년 떨어지고 있는 반면 소형아파트는 지난해 처음으로 3%대에 진입하는 등 상승추세다. 오피스텔 매매가격은 매년 뛰어올라 임대수익률이 낮아지고 있지만 소형아파트 매매가는 약세를 지속해 임대수익률이 높아지고 있는 것. 소형아파트의 3.3㎡당 매매가는 2009년 2204만원을 정점으로 내림세를 지속해 올해 1962만원을 기록했다. 4년 만에 2000만원을 밑돈 수치다. 이에 비해 오피스텔의 3.3㎡당 매매가는 올해 1007만원을 나타내 처음으로 1000만원을 넘어서는 등 고공행진중이다. 이런 추세가 계속되면 수년 안에 오피스텔과 소형아파트 임대수익률이 교차할 것이라는 전망도 나오고 있다.

전셋값은 소형아파트가 오피스텔에 비해 훨씬 비싸다. 3.3㎡당 전세가격은 오피스텔이 624만원, 소형아파트 703만원으로 소형아파트가 80만원 이상 높다.

■소형아파트가 나을 수도

입주물량이 매년 줄고 있는 소형아파트의 희소가치도 눈여겨볼 점이다. 올해 서울 소형아파트 입주물량은 2만395가구로 지난해 3만4557가구와 비교하면 40% 이상 급격히 줄어든 규모다. 오피스텔은 3568실로 지난해 3045실에 비해 14.6% 늘어나는 등 2010년 이후 매년 증가하고 있다.

부동산써브 함영진 실장은 "요즘 같은 시기에는 소형아파트가 임대수익형 상품으로 유리하다"며 "입지에 따라 차이는 있지만 매매가격이 비슷하다면 소형아파트의 가격경쟁력이 더 높은 데다 면적도 넓어 3∼4인가구까지 소화할 수 있기 때문에 임대수익상품으로 오피스텔보다 낫다"고 말했다. 이어 "장기적으로 시세차익까지 기대할 수 있는 것도 매력"이라며 "오피스텔과 소형아파트는 청약 시 유주택자가 되느냐 무주택자가 되느냐만 다를 뿐 세제혜택 등 여러 면에서 차이가 없다"고 덧붙였다.

기업은행 양경섭 세무사는 "소형아파트를 매입해 1가구 2주택자가 되더라도 임대사업자로 등록하면 취득세 감면 등 각종 세제혜택을 받을 수 있다"며 "5·10대책으로 당초 연말까지 적용되는 2주택자에 대한 다주택자 중과제도 폐지가 기본세율(6∼38%)로 영구화되기 때문에 오피스텔과 소형아파트의 취득세, 보유세 등 세제혜택을 비교하면 별 차이가 없다"고 설명했다.

[e-mail] 오승범 기자