'9.7 부동산대책' 발표, 문제는 공급 실행 속도

5년간 수도권에 135만 가구 착공
강남 포함 서울 지역에 공급 늘려야

정부가 일요일인 7일 서울과 수도권에 135만가구의 새 주택을 2030년까지 착공하겠다고 발표했다. 이재명 정부 출범 직후 발표한 '6·27 가계부채 관리 강화 방안'에 이은 두번째 부동산 대책이다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "과거처럼 인허가 수치가 아니라 실제 입주로 이어지는 '착공' 물량을 기준으로 관리해 반드시 실행하겠다"고 말했다.

정부의 계획은 앞으로 5년 동안 한 해 평균 27만가구를 '착공 기준'으로 공급하겠다는 것이다. 지난 2018년 9월 21일 문재인 정부가 발표한 3기 신도시 전체 20만가구를 넘는 물량을 매년 공급한다는 뜻이다. 신도시 한곳에 해당하는 물량을 매년 착공, 공급하겠다는 것으로 얼핏 보면 거대한 계획으로 보인다. 문제는 실행 속도와 부동산 시장에 실질적으로 미칠 효력이다.

전임 윤석열 정부도 집값이 급등하자 2022년 '8·16 대책'을 통해 2027년까지 전국에서 270만가구를 공급하겠다고 발표했다. 서울 50만가구, 수도권 158만가구 등 서울과 수도권 공급 물량만 208만가구로 이날 발표 물량보다 많다. 그러나 시장에 미친 영향력이 미미해 집값을 잡는 데 실패했다.

이날 발표된 '9·7 대책'도 8·16 대책을 보완해서 내놓은 것으로 보인다. 착공 기준이라는 점만 다르고 완료 시기는 오히려 3년 늦어졌다. 착공 기준이라고 했지만, 실제로 그만한 물량을 차질 없이 착공할 수 있을지는 미지수다. 정부의 발표와 실행 속도는 매번 달랐다. 지난 2021년 2월에야 후보지가 발표된 3기 신도시는 일부 지역에서는 지구단위 계획을 수립하지 못했을 정도로 사업이 지연되고 있다.

공급대책이 시장에서 실질적인 효력을 보려면 두가지를 갖춰야 한다. 하나는 사업 속도의 신속성이다. 3기 신도시처럼 완공에 10년이 더 걸린다면 효과는 반감된다. 정부가 나서서 규제를 푸는 등 사업 진행을 독려해야 완공시기를 계획대로 맞출 수 있다.

두번째는 수요가 있는 곳에 공급하는 것이다. 서울에 수요가 몰리는데 서울 외곽에 집을 많이 지어봤자 서울 집값을 잡기는 어렵다. 수요와 공급의 미스매칭인 셈이다. 말하자면 서울 강남 집값을 잡으려면 강남에 많은 주택을 공급하는 게 맞는 정책이다. 최근의 집값 앙등의 발원지는 강남이다. 강남에서 시작된 집값 상승이 서울과 일부 수도권으로 번져나간 것이다.

그렇다면 이번 대책도 서울 강남을 포함한 서울에 대한 공급 확대가 집중됐어야 했다. 강남과 서울의 중심부인 이른바 '마용성' 지역에 대한 주택 공급을 늘리는 구체적인 계획이 나왔어야 했지만 미흡했다고 본다.

강남 지역에 공급을 늘리는 방안의 핵심은 재건축과 재개발 규제를 완화하는 것이다. 재건축은 용적률을 높여 고밀도 개발을 허용하고, 재개발은 요건을 완화하여 빌라 밀집지역을 아파트 단지로 바꿔야 한다. 그러지 않고는 강남 집값 잡기는 백약이 무효다.