무려 3조...초대형 임대보증사고 터지나, 건설임대 '붕괴' 경고음

[파이낸셜뉴스] 민간 건설임대시장이 '전세금 반환보증 보험'으로 붕괴 위기에 처했다는 지적이 나온다. 정부가 이를 우려해 올 6월 4일부터 관련 법 시행령을 개정해 보증보험 가입 기준으로 '감정평가금액'을 활용할 수 있도록 했지만 감정평가금액이 터무니 없게 낮게 책정되면서 '사업자 파산'에 이은 '대규모 보증사고'가 우려된다는 경고음이 커지고 있는 것이다.

30일 업계에 따르면 감정평가금액 인정 이후에도 종전 대비 20~30% 저평가 되면서 과소 산정 논란이 지속되고 있다.

대한주택건설협회 분석에 따르면 160개 사업장 기준으로 약 3조8000억원의 보증사고도 우려된다는 설명이다.

앞서 정부는 민간 건설임대 시장이 고사 위기에 처하자 지난 6월부터 주택도시보증공사(HUG)에서 의뢰하는 감정평가금액은 허용하기로 제도를 바꿨다. 업계는 '공시가격 126% 룰'에서 시세를 그나마 반영하는 'HUG 인정 감정평가'로 바뀌면 주택 가치를 어느 정도 인정받을 것으로 기대했다. 하지만 제도 시행 이후 인정 감정평가 금액이 종전 대비 낮게 저평가 되는 등 예상외의 결과가 나오고 있다는 설명이다.

경기 포천에서 민간 임대아파트를 새로 건설한 A사는 입주를 앞두고 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증에 가입하려다 날벼락을 맞고 있다. HUG 지정 감정평가 업체가 산정한 가격(가구당 평균 2억5200만원대)이 예상 임대보증금(2억5000만원)과 주택도시기금 융자(1억원)를 합한 부채금액 3억5000만원에 비해 1억원 가량 낮게 나온 것이다.

보증을 받으려면 3억5000만원인 부채(보증금과 기금 대출) 총액을 주택가격의 90%인 2억2680만원에 맞춰야 한다. 보증금을 낮추던가, 그만큼을 HUG에 현금(예금) 등의 담보로 제공해야 한다. 이 회사는 다시 감정을 의뢰했다. 2차 감정에서는 감정평가금액이 다소 올라 담보 제공금액이 200억원으로 줄었지만 돌파구를 찾지 못하고 있다.

이 뿐만이 아니다. 임대 중인 건설임대주택도 1년 단위로 반환보증 보험을 갱신해야 한다. 전북 완주군의 한 사업장은 자체 감정평가(전용 85㎡)는 3억7000만원인데 HUG에서 지정한 업체의 감정평가는 2억7100만원에 불과했다. 약 26% 가량 차이가 나는 셈이다. 광주 농성동 한 사업장은 전용 59㎡ 기준으로 종전 감정평가는 3억6400만원인데 8월에 실시한 HUG 인정 감정평가는 1억7100만원에 불과하는 등 낮은 감정평가로 신음하고 있다.

감정평가가 낮게 나오면 보증금을 낮추거나 현금이나 부동산 등을 담보로 제공해야 한다. 섣불리 보증금을 낮출 수도 없는 것이 현실이다. 임대료 인상률이 5%로 제한되기 때문에 한 번 낮추면 임대 기간 종료 때까지 보증금을 다시 시세 수준으로 올리기가 힘들기 때문이다.

시행사 한 관계자는 "감정평가금액도 시세를 제대로 반영하지 못하면서 보증가입 제한, 임대보증금 반환 등 임대시장 붕괴가 불가피 하다"고 하소연 했다.

근본 원인은 민간 건설임대도 일반 임대와 같은 전세보증금 반환보증 보험 가입 기준을 적용하고 있기 때문이다. 민간 건설임대의 경우 사고율이 0.4~0.5%에 불과한데 같은 잣대를 적용하면서 문제가 불거지고 있는 것이다. 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "단기적으로 HUG 인정 감정평가금액의 하한을 설정하는 것도 한 방법이라며, 장기적으로는 건설임대는 HUG 인정 감정평가 적용서 제외(자체 감정평가금액 허용) 하는 것을 검토해 볼 필요가 있다”고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자