경기고를 다시 강북으로...“강남불패 없애야 집값 안정된다”

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

세 번째 강력한 부동산 대책인 '10·15 대책'이 발표됐습니다. 조정대상·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'이 서울 25곳, 경기 12곳 등으로 확대된 것이 핵심입니다.

앞으로 이들 지역에서 주택을 매입하려면 지자체 허가도 받아야 하고, 갭투자는 아예 불가능해졌습니다. 지방 거주자의 서울 아파트 상경투자도 막히게 됐습니다. 15억 초과 주택을 매입할 때는 주담대 추가 제한 규제도 적용받게 됐습니다.

'결국 강남불패'...교육 시스템 바꿔야

시장에서는 이번 대책으로 실수요자들의 내집마련이 더 어려워질 수 있을 것 같다고 합니다. 공급도 줄어들 가능성이 다분합니다. 현재 추진 중인 프로젝트들에 대해 재검토가 불가피하기 때문입니다.

초강수 대책으로 일시적인 시장 안정효과는 거둘 수 있을 것으로 보고 있습니다. 하지만 민간 공급이 더 위축되고, 수요가 더 증가하면 언제든 시장이 불안해질 수 있는 것은 현실입니다. 과열된 강남 3구나 한강벨트 등의 집값을 안정시키고, 누구나 손쉽게 내집마련을 할 수 있도록 하는 진짜 대책이 지금부터 준비돼야 합니다.

이를 위해서는 강남 3구나 한강벨트지역만 유독 가격이 급등하는 이유를 분석할 필요가 있습니다. 바로 '강남불패'가 자리 잡고 있습니다. 강남불패를 지탱해주는 가장 큰 요인은 바로 '학군수요' 입니다. 8학군, 대치동 학원가, 7세고시, 4세고시 등 아직도 무시 못 할 만큼 큰 수요입니다.

강남이 이처럼 학군지로 부상한 이유는 1970년대 후반 도심에 있던 경기고, 서울고, 휘문고, 숙명여고, 경기여고 등 명문학교가 지금의 강남 8학군 위치로 옮기게 된 것이 단초가 됐습니다. 도심 인구 분산 정책 일환으로 추진됐습니다.

이들 명문 고등학교를 서울 강북 지역이나 금관구 또는 경기 북부 지역으로 다시 옮긴다고 하면 어떨까요. 처음에는 '미쳤다'고 할 수 있지만, 균형발전을 생각하면 불가능한 일도 아닙니다. 골자는 강남불패 인식을 바꾸기 위해서는 입시 등 교육 시스템이 변해야 합니다.

선진형 모기지 확대 등..."실질적인 대책 필요"

또 대출을 받지 않아도 내집마련을 할 수 있는 문호를 넓히는 것이 필요합니다. 선진국에서는 대부분 30년이나 40년 모기지를 활용해 장기 할부로 주택을 구매하고 있습니다.

우리도 이와 같은 제도가 있습니다. ‘뉴:홈’이 그 중 하나입니다. 골자는 선진국형 모지기를 연계시킨 것입니다. 모든 공공주택 분양에 이를 적용하면 대출을 거의 안 받아도 바로 내집마련이 될 수 있습니다. 민간에서 분양할 때에도 이런 모기지 방식으로 공급하면 용적률 확대와 각종 세제 헤택을 주는 것도 고려해 볼 필요가 있습니다.

전세가 최근 빠르게 월세 시장으로 전환되고 있어 선진형 임대시장으로 바뀌고 있습니다. 문제는 속도가 너무 빨라 월세 비용 증가 등 주거비 부담이 가중되고 있다는 것 입니다. 대안으로 공실이 많은 오피스 및 상업시설에 대해 임대형 기숙사 또는 기업형 임대주택으로 빠르게 전환할 수 있도록 지원하는 방안을 추진하면 됩니다.

강남 3구나 한강벨트의 아파트값을 잡기 위해 근본적인 대책보다 당장 거래하기 힘들게 만들면 몇 개월은 효과가 있을지 몰라도 다시 폭등합니다. 강남불패 신화를 없애기 위해서는 8학군 및 입시제도 재검토, 선진형 모기지 도입 확대, 건축물 용도의 빠른 전환 등 실질적인 대책이 필요합니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

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[e-mail] 이종배 기자