성난 민심...곧 20억 '옆 동네' 불붙었는데, 동탄 '안했나? 못했나?'

규제지역 지정 기준 보니
시군구는 물론 읍면동 가능
동탄신도시 등 특정 지구도 허용
규제지역 '형평성' 논란 불가피

[파이낸셜뉴스] 서울 25곳과 경기 12곳 등 37곳이 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역으로 지정된 가운데 형평성 논란이 계속 이어지고 있다. 시장에서는 특히 택지개발지구인 경기 화성시 '동탄신도시'가 규제지역에서 제외된 것에 대해 이해할 수 없다는 반응도 나온다. 관련 법령을 보면 읍·면·동 단위는 물론 특정 택지개발지구만 꼭 집어 규제지역으로 지정하는 것이 가능하다.

시군구 단위만 지정...'택지개발지구' 가능

조정대상지역·투기과열지구 지정시 기초 자료인 아파트값 통계는 현재 시·군·구 단위로 이뤄지고 있다. 예를 들어 집값 통계를 작성할 때 과천시는 전체가 대상이고, 수원시는 장안구·권선구·팔달구·영통구 등 4개구별로 집계되고 있다.

정부는 '10·15 대책'에서 서울 25곳과 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등 12곳을 조정대상 및 투기과열지구 등으로 묶었다. 시세 조사가 이뤄지는 시군구 단위로 지정한 것이다.

동탄신도시 등 일부 지역이 빠진 것에 대해 국토부 관계자는 "정량 요건을 갖춘 곳에서도 일부 포함되지 않은 지역이 있다"며 "동탄신도시를 규제하려면 화성시 전체를 규제지역으로 묶어야 하는데 이는 너무 광범위하고, 구리도 일부 아파트를 제외하면 상승세가 크지 않다고 판단했다"고 말했다. 화성시나 구리시의 경우 행정구역상 '구'가 없는 '읍면동' 지역이다.

하지만 현행 법령으로도 읍·면·동 단위는 물론 택지개발지구만 묶어 지정하는 것도 가능하다. 문재인 정부 때 무차별적인 규제지역 지정이 문제되자 주택법 일부 개정이 이뤄졌기 때문이다.

결국 주관적 평가 좌우...'형평성 논란' 불가피

지난 2021년 개정된 내용을 보면 조정대상 및 투기과열지구의 경우 '시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정할 수 있도록 하되, 택지개발지구 등 해당 지역 여건을 고려해 지정 단위를 조정할 수 있다'로 바뀌었다.

개정 법안에 '택지개발지구 등은 여건을 고려해 지정단위를 조정한다'는 문구를 넣은 이유는 이렇다. 예를 들어 동탄2택지개발지구의 경우 읍·면·동으로 하면 2지구 내에 있는 모든 지역이 들어간다. 한마디로 '동탄신도시'면 동탄신도시, '다산신도시'면 다산신도시만 꼭 집어 지정할 수 있는 법 체계는 갖춰진 것이다.

실제로 택지개발지구만 꼭 집어 규제지역 지정이 이뤄지기도 했다. 문재인 정부 시절 동탄2신도시만 규제지역으로 지정된 사례도 있다.

조정대상지역과 투기과열지구 등으로 지정되려면 집값 상승률이 일정 기준을 넘어서야 한다. 히지만 이같은 정량적 기준보다 '정성적 평가'가 크게 좌우한다. 노도강 등 집값이 안 오른 지역도 이번에 규제지역에 포함된 것이 한 예다.

동탄신도시 '동탄역롯데캐슬(주상복합)' 전용 65㎡의 경우 지난 9월 13억3000만원에 거래되며 역대 최고가 기록을 세웠다. 전용 84㎡도 16억7000만원으로 5월 거래가 대비 7000만원 상승했다. 일대 중개업소에 따르면 규제지역에서 제외되면서 갭투자 등 막차 수요가 몰리고 있다는 설명이다.

반면 규제지역으로 묶인 서울 도봉구의 경우 전용 84㎡ 기준으로 올해 최고 매매가는 10억5000만원이다.

한 전문가는 "결국 조정대상 및 투기과열지구 지정 등은 정부의 주관적 기준이 많이 반영될 수 밖에 없다"며 "현행 법 체계에서도 가능한데 시군구 단위가아니라고 동탄신도시가 제외된 것은 이해가 되지 않는다"고 말했다.

이어 "규제지역은 앞으로 계속 늘어날 것으로 보이고, 과거 사례를 볼 때 규제지역이 추가될 때마다 형평성 논란은 계속 불거지고 다수의 선의 피해자가 발생할 수 밖에 없다"고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자