큰손 떠나는 서울 오피스… CBD 공실률 최대 10%대 경고

내년 공공기관 이전 추진 본격화
수도권 공공기관 80% 서울 집중
2030년까지 대규모 공급 겹치며
서울 오피스 공급 과잉 심화 우려
"공실률 커지며 변곡점 맞을 것"

내년부터 본격화될 정부의 제2차 공공기관 지방 이전이 서울 오피스 시장을 뒤흔들 변수로 부상하고 있다. 서울 도심업무지구(CBD)를 중심으로 공급 과잉 우려가 나오고 있는데 공공기관 지방이전으로 오피스 환경이 급변할 수 있기 때문이다.

8일 상업용 부동산 리서치업체인 코어비티(Corebeat) 등에 따르면 공공기관이 지방으로 이전할 경우 CBD 권역 공실률이 최대 10%대까지 치솟을 수 있다고 전망했다.

정부는 오는 2027년부터 2차 공공기관 지방 이전을 본격화할 계획이다. 이를 위해 올해 연구 용역 및 공청회 등을 거쳐 로드맵을 수립한다는 계획이다.

코어비트에 따르면 수도권 공공기관 159곳 가운데 125곳이 서울에 몰려있다. 코어비트 한 관계자는 "공공기관은 서울 오피스 시장의 핵심 임차인이자 주요 매수자"라며 "상업용 부동산 시장의 큰 손인 이들 공공기관 지방 이전은 서울 오피스 시장의 새로운 변화를 가져올 것으로 보인다"고 전망했다.

무엇보다 오는 2030년까지 서울 도심을 중심으로 대규모 오피스 공급이 예정돼 있다는 점이다. 세운지구 및 광화문·을지로 일대에 초대형 오피스 프로젝트들이 대거 준공될 예정이다,

코어비트 분석에 의하면 지난 2025년부터 2030년까지 공급 예정인 서울 오피스는 68곳 약 644만㎡(195만평)으로 추산되고 있디. 이 가운데 도심권역에서는 역대 최대인 31개 오피스 건물이 공급될 예정이다.

업계에 따르면 이들 신규 공급 오피스들의 경우 대부분 프라임급이다. 때문에 공공기관 이전이 본격화 될 경우 서울 오피스 시장의 공급 과잉이 더 심화될 수 있다는 것이 업계의 공통된 분석이다.

현재 서울 오피스 공실률은 2~3%대 수준으로 안정적이다.

일각에서는 공실률이 크게 오르지 않을 수 있다는 전망도 내놓고 있지만 공급량 확대와 공공기관 지방 이전은 오피스 시장의 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없다는 분석이다. 반면 공공기관이 이전되는 지방에서는 오피스·주거 상업시설을 아우루는 복합 개발형 투자 수요가 확대될 수 있을 것으로 보인다.

김용남 글로벌PMC 대표는 "공공기관 2차 이전과 공급 과잉 등이 맞물리면서 서울 상업용 부동산 시장, 특히 오피스 시장은 변곡점을 맞게 될 것으로 보인다"고 분석했다.

[e-mail] 이종배 기자