"보유세만 높이면 부작용…연착륙 방안 내놓고 매수자 숨통 틔워야"

'양도세 중과' 매물 나오지만…거래량 전년比 절반 서울 집값 52주째 오름세…세제 카드 나올 가능성 "가액 단위 보유세 개편에 양도·취득세 인하해야"

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 5일 오후 서울 용산구 남산 전망대에서 바라본 서울 도심 아파트가 희뿌연 대기에 갖혀 있다. 2026.02.05. [e-mail]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후에도 서울 집값이 안정되지 않을 경우 '보유세 인상' 등 세제 카드를 꺼내들 것이란 관측이 나온다.

다만 부동산시장에 매물이 나오도록 유도하기 위해선 주택 보유 부담을 늘리는 데서 나아가 원활한 거래를 위해 양도소득세, 취득세 등 '거래세 인하'를 병행해야 한다는게 전문가들의 지적이다.

9일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 이재명 대통령이 다주택 양도세 관련 언급을 한 지난달 23일부터 지난 6일까지 서울 아파트 매매 거래량은 868건으로 집계됐다. 이는 1년 전 같은 기간(1683건)의 51.6% 수준이다.

고강도 대출 규제와 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 시차를 고려해도 매매 거래량이 절반 수준에 그치는 셈이다.

지난 6일 기준 서울 아파트 매물은 10만791건으로, 지난달 23일(9만9003건) 대비 1.8% 증가했다. 양도세 중과 부담을 피하고 차익을 실현하기 위해 호가를 낮춘 급매물이 나오고 있지만 다주택 처분 속도가 아직 나지 않는 모습이다.

서울 집값도 오름폭은 줄었지만 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원 2월 첫째 주(2일) 주간아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트 매매가격은 0.27% 상승으로 52주째 올랐다.

서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 지정한 지난해 10·15 부동산 대책과 지난달 1·29 공급 대책에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 정부에서 보유세 인상 카드를 꺼내들 것으로 보인다.

앞서 10·15 대책 발표 전에도 윤석열 정부 시절 1주택자 기준 60%로 낮춘 공정시장가액비율을 이전 수준인 80%로 복구하거나 공시가격 현실화율을 높일 수 있다는 관측이 나온 바 있다.

지난해의 경우 한국부동산원 기준 연간 서울 집값 상승률 8.71%에 달했다. 이에 공시가격 현실화율을 높일 경우 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담이 과도하게 높아질 수 있다는 우려에 정부는 공시가격 현실화율을 현행 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%로 동결했다.

보유세는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율을 각각 곱해서 산출된다. 법 개정이 필요한 종부세와 달리 공정시장 가액비율의 경우 시행령만 고치면 돼 올해 7월 윤곽을 드러낼 세제 개편에 앞서 빠르게 실행할 수 있는 게 이점이다.

다만 보유세 부담만 높일 경우 집주인이 이를 전월세에 반영해 세입자의 주거비 부담이 커질 수 있다는 우려가 제기된다. 토지거래허가구역 확대로 전세를 끼는 '갭투자'가 막히면서 전세의 월세화 현상이 나타나는 상황에 높아진 보유세 부담이 임차인에게 전가될 수 있는 것이다.

한국조세재정연구원이 지난해 발표한 '공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향' 보고서에 따르면 공시가격 10% 상승시 전세가격은 약 1~1.3% 상승하고, 증가한 세부담이 세입자에게 전가되는 것으로 나타났다.

공시가격은 보유세인 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 60개 분야의 세금을 매기는 기준으로 공시가격이 올라가면 보유세 부담이 증가한다.

한국부동산원에 따르면, 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 월세가격은 149만1000원, 중위 월세가격은 124만원으로 집계됐다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "서울 아파트 시장 거래가 정상화되기 위해선 보유세 강화로 시장에 나온 매물을 살 매수자의 부담도 덜어줘야 한다"며 "보유세는 주택 가액 단위로 개편하고, 거래세를 인하하면 현재 대출 규제로 자금 마련이 힘든 매수자의 유인 요소가 될 것"이라고 설명했다.

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