토허기준 '최초 종료일' 오락가락… 세 낀 집 거래 줄줄이 무산

'최초 종료일' 해석 놓고 현장 혼선
재계약·갱신 매물 사실상 거래 막혀
토허 반려 통보에 집주인들 발 동동
국토부, 세부지침 배포로 일단락
"갱신사용 등은 토허 여부와 무관"

#. 토지거래허가지역 내 다주택자 A씨는 최근 세를 끼고 내놓은 집이 '허가 반려' 판정을 받아 깜짝 놀랐다. 전세 세입자를 낀 매물을 무주택자가 살 경우 2년의 유예 기간을 받을 수 있어 이 조건에 맞는 사람과 매매 계약을 진행하려고 했는데 실패한 것이다. 다주택자 양도세 중과 부활이 2개월여 앞으로 다가온 상황에서 아파트를 처분하고 싶은 A씨는 마음이 조급해졌다.

정부가 다주택자 매물 유도를 위해 한시적인 갭투자를 허용했지만 지난달 27일 시행된 부동산거래신고법 시행령이 현장에서 혼선을 일으키며 토지거래가 줄줄이 반려되고 있다. 시행령에 명시된 '최초 종료일'에 대한 지자체의 해석 때문인데, 혼란이 빚어지자 국토부는 최초 종료일 관련 설명을 담은 공문을 만들어 지자체에 배포했다.

3일 부동산 업계에 따르면 최근 지자체들이 세를 안고 파는 '갭투자' 아파트의 토지허가 신청을 반려하는 사례가 속출했다. 정부는 앞서 지난달 12일 전세 낀 매물을 무주택자가 매매할 때 2년의 유예 기간을 주는 사실상 '한시적 갭투자'를 허용했다.

토지거래 신청이 반려된 이유는 지난달 27일 개정된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령'의 유권 해석 차이 때문이다. 특히 3호에 명시된 '제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 다음 각 목의 구분에 따른 기간 이내일 것'에서 '최초 종료일'의 해석 여부가 쟁점으로 떠올랐다. 2호는 '2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것'으로 명시돼 있다.

지자체들은 최초 종료일을 '재계약 또는 갱신권 사용 전 종전 계약의 종료일'로 해석했다. 쉽게 말해서 재계약, 갱신권 사용 매물이 아닌 최초 계약의 경우에만 한시적 갭투자를 허용한다는 시각이다.

반면 현장에서는 현재 기준 유효한 계약의 종료일을 최초 종료일로 보고 있다. 한 중개업자는 "토허 신청 불가를 통보 받기 전까지 정부가 규제를 완화했던 2026년 2월 12일을 유효한 계약의 최초 종료일로 봤다"고 설명했다. 일각에서는 "계약 갱신이든 신규 계약이든 기간이 2028년 2월 12일 전에 끝나면 똑같은 것 아니냐"는 지적도 나온다.

5월 9일 전까지 세를 끼고 아파트 팔 수 있을 줄 알았던 집주인들도 발등에 불이 떨어졌다.

한시적 갭투자 매매가 아닌 일반 매매의 경우 토지거래허가를 받으려면 세입자가 최대 6개월 안에 나간다는 퇴거확약서를 받고 매수자가 그 기간 내 실거주 해야 하는데 세입자를 내보내는 과정에서부터 막히는 상황이기 때문이다.

한편 혼란이 커지면서 정부도 서둘러 대책 마련에 나섰다. 국토부는 이날 지자체에 공문을 보내 "해당 계약체결 전에 계약 갱신권 청구권 행사, 묵시적 계약 갱신 및 변동계약 등의 체결 여부와는 무관하다"고 했다.

[e-mail] 권준호 기자