[단독]느닷없이 '갭투자' 막아버린 부동산거래신고법…국토부 "세부 지침 발표"

'세안고' 아파트, 토허 반려 늘어
아예 토허 신청 못하는 경우도
27일 개정된 법률 시행령 때문
'최초 종료일' 두고 혼란 가중

지난달 24일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

#. 토지거래허가지역 내 다주택자 A씨는 최근 세를 끼고 내놓은 집이 '허가 반려' 판정을 받아 깜짝 놀랐다. 전세 세입자를 낀 매물을 무주택자가 살 경우 2년의 유예 기간을 받을 수 있어 이 조건에 맞는 사람과 매매 계약을 진행하려고 했는데 실패한 것이다. 다주택자 양도세 중과 부활이 2개월여 앞으로 다가온 상황에서 아파트를 처분하고 싶은 A씨는 마음이 조급해졌다.

[파이낸셜뉴스] 정부가 다주택자 매물 유도를 위해 한시적인 갭투자를 허용했지만 지난달 27일 시행된 부동산거래신고법 시행령이 현장에서 혼선을 일으키며 토지거래가 줄줄이 반려되고 있다. 시행령에 명시된 '최초 종료일'에 대한 지자체의 해석 때문인데, 혼란이 빚어지자 국토부는 최초 종료일 관련 설명을 담은 공문을 만들어 지자체에 배포했다.

■ '갭투자' 매물 토지허가 반려 건수 증가
3일 부동산 업계에 따르면 최근 세를 안고 파는 '갭투자' 아파트의 토지허가 반려 건수가 늘고 있다. 정부는 앞서 지난달 12일 전세 낀 매물을 무주택자가 매매할 때 2년의 유예 기간을 주는 사실상 '한시적 갭투자'를 허용했다.

다만 조건에 맞는 매수-매도인을 찾아 구청에 갔지만 토지허가 신청을 하지 못한 사람들도 나온다. "겨우 시간을 쪼개서 갔는데 안된다는 소식에 허탈하다"는 목소리도 커지는 상황이다.

토지거래허가 신청이 반려됐거나 불가했던 이유는 지난 27일 개정된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 제14조의2(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례)의 유권 해석 차이 때문이다.

특히 3호 '제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 다음 각 목의 구분에 따른 기간 이내일 것'에서 '최초 종료일'의 해석 여부가 쟁점으로 떠올랐다. 2호는 '2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것'으로 명시돼 있다.

■ 쟁점된 '최초 종료일'...정부도 대책 마련
현재 지자체는 최초 종료일을 '재계약 또는 갱신권 사용 전 종전 계약의 종료일'로 보고 있다. 쉽게 말해서 재계약, 갱신권 사용 매물이 아닌 최초 계약의 경우에만 한시적 갭투자를 허용한다는 해석이다.

반면 현장에서는 현재 기준 유효한 계약의 종료일을 최초 종료일로 보고 있다. 토허 지역 내 한 중개업자는 "토허 신청 불가 통보 받기 전까지 정부가 규제 완화했던 2026년 2월 12일 기준 유효한 계약의 종료일을 최초 종료일로 봤다"고 설명했다. 일각에서는 "계약 갱신을 쓴 사람이나 신규로 계약한 사람이나 그 기간이 2028년 2월 12일 전에 끝나면 똑같은 것 아니냐"는 지적도 나온다.

5월 9일 전까지 세를 끼고 아파트 팔 수 있을 줄 알았던 집주인들도 발등에 불이 떨어졌다. 한시적 갭투자 매매가 아닌 일반 매매의 경우 토지거래허가를 받으려면 세입자가 최대 6개월 안에 나간다는 퇴거확약서를 받고 매수자가 그 기간 내 실거주 해야 하는데 세입자를 내보내는 과정에서부터 막히는 상황이기 때문이다.

한 부동산 중개업계 관계자는 "토지허가 반려 소식을 듣고 세입자에게 이사 비용 등을 보전해주겠다는 임대인들도 늘어나는 추세"라며 "아예 프리미엄 가격을 붙여 3000만~5000만원 사이 금액을 제시하는 사람도 봤다"고 말했다.

한편 혼란이 커지면서 정부도 서둘러 대책 마련에 나섰다.

국토부는 이날 지자체에 공문을 보내 "해당 계약체결 전에 계약 갱신권 청구권 행사, 묵시적 계약 갱신 및 변동계약 등의 체결 여부와는 무관하다"고 했다. [e-mail] 권준호 기자
[e-mail] 권준호 기자