"배송 처리 효율성 높나요"...물류창고 '스펙 경쟁' 시대

알스퀘어, '2026 물류창고 트렌드 리포트' 발간
대형 창고 공실 높고, 소형·초대형은 낮아

[파이낸셜뉴스] 물류창고 시장이 단순한 공급 경쟁에서 벗어나 창고의 구조와 임차인 업종에 따라 수요가 집중되는 시장으로 전환되고 있는 모습이다.

7일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 국내 물류창고 공급과 임차 시장 구조 변화를 분석한 '2026 물류창고 트렌드 리포트’를 발간했다. 리포트에 따르면 2025년 1·4분기를 기점으로 상온·저온 물류창고의 공실률이 모두 하락세로 돌아서며 시장이 회복국면에 접어들었다.

그러나 창고의 규모별로 공실률은 차이가 나타났다.

2025년 4·4분기 기준 대형 물류창고의 공실률은 상대적으로 높은 수준을 보였다. 반면 소형과 초대형 창고는 공실률이 낮은 편이었다. 규모에 따라 공실률이 일관된 추이를 보이기 보다 특정 유형의 자산으로 수요가 집중되고 있다는 분석이다.

이러한 수요 차를 만드는 핵심 요소로는 '창고면적의 비중'이 있다. 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비중은 2016년 평균 95%에서 2025년 평균 67%로 낮아졌다. 공용 공간, 접안 시설, 차량 동선 확보를 위한 면적이 늘어나면서 물품 적재에 필요한 보관 면적의 비중이 축소된 결과다.

실제 창고 공실률은 이 요소에 따라 큰 격차를 보였다. 창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12%에 그쳤다. 반면 60% 미만인 경우는 이보다 3배 가량 높은 42%의 공실률을 보였다.

과거 양적으로만 공급되던 시기를 지나 '얼마나 배송 회전율을 극대화 할 수 있는가'가 임차인 유치경쟁에서 우위를 점할 수 있는 기준으로 자리 잡았다는 분석이다.

공급 환경에도 변화가 있었다. 2024년까지 이어진 대규모 물류창고 신규 공급은 2025년 들어 급감했다.

비주거용 공사비는 역대 최고 수준으로 치솟으며 신규 개발 여건이 크게 악화됐다. 시장은 신규 공급보다 기존 완공 자산 가운데 경쟁력이 검증된 자산을 중심으로 재편되는 흐름이다.

안태진 리서치센터 연구원은 "물류창고 시장 수요가 선별적으로 유입되면서, 입지에 더해 물리적 경쟁력까지 갖춘 자산이 우위를 점하는 구조가 굳어지고 있다"며 "공실 리스크를 낮출 수 있는 구조 설계, 회전 효율, 품목 적합성까지 함께 고려한 물류창고 운용 방식이 시장 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소가 될 것"이라고 말했다.

[e-mail] 전민경 기자