"1000억 손실 막았다"...대우건설, 울산사업 손절 이유보니

[파이낸셜뉴스] 대우건설의 울산 시공권 포기에 대한 재평가가 이어지고 있다. 시장 불안보다 프로젝트파이낸싱(PF)시장 리스크 최소화에 기여했다는 분석이 잇따르고 있어서다. 대우건설은 최근 울산 주상복합 브리지론 후순위 대출 440억원을 대위변제하면서 시공권을 내려놨다.

기존대로 강행했다면 대우건설은 물론 PF시장의 리스크가 증폭됐을 것이란 관측이 나온다. 연대보증의무는 준수하면서 기업과 시장의 리스크를 줄이는 데 일조한 것으로 평가받고 있다.

22일 업계에 따르면 대우건설이 울산 동구 일산동 아파트 개발사업을 처음 검토한 시기는 2021년 말이다. 시공을 통한 예상 영업이익은 7.5% 수준으로 건설사들의 통상적인 도급사업 이익률에 부합하는 수준이었다. 이듬해 4월에는 도급계약도 체결했다. 당시 시행사와 검토한 금융 조건은 프로젝트파이낸싱(PF) 금액 1000억원, 금리 5.7%, 취급 수수료 1%이다. 같은 시기 기준금리는 1.50%로, 저금리 기조로 오름세도 완만했다.

하지만 올해 들어 금리가 가파르게 오르면서 상황이 급반전했다. 자체 검토결과 올해 1월 기준 착공 후 분양할 경우 예상되는 공사 미수금 규모가 1000억원을 웃돌았다.

실제 대우건설이 2022년 말 PF 본계약을 앞두고 금융사로부터 받은 조건은 전체 금액 1200억~1300억원, 금리 10%, 취급 수수료 11%다. 도급계약 첫 검토시점에 비해 금리는 2배, 수수료는 10배 이상으로 뛰어올랐다. 이를 분양가에 전가하면 가구당 수천만원 상승은 불가피했다. 여기에다가 울산 부동산 시장도 악화됐다. 지난해 말 기준 울산 미분양 주택은 1402가구로 전년 397가구의 3.5배에 달했다.

업계 관계자는 "제2 레고랜드라는 말까지 나오고 있다. 하지만 레고랜드는 사업보증을 선 지방자치단체가 보증의무를 이행하지 않겠다고 하면서 발생한 리스크"라며 "대우건설의 경우 울산사업 연대보증 의무를 이행해 금융리스크를 해소한 것"이라고 설명했다. 이어 "대우건설이 수백억원을 지불하면서 향후 착공과 분양과정에서 증폭될 수 있는 PF리스크를 사전에 차단한 게 더 의미가 크다"고 말했다.

한편, 대우건설은 미착공PF 보증 가운데 최대 규모인 대전 유성구 도안2지구(4500억원) 보증 전액을 토지담보대출로 전환하는 데 성공했다. 향후 시장 불안을 잠재우는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 "부동산 시장 전망이 엇갈리고 있으나 리스크 관리가 가장 우선 돼야 하는 것은 분명하다"며 "대우건설의 이번 선택은 업계에서 주목받고 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 기자