외국인 주택 급증에 '토허구역' 지정.. 수도권 투기 차단 나서

수도권 외국인 주택거래 3년 새 60%↑..올해도 증가 예상 규제 강화 국회 입법 추진도.. 전문가 "실효성은 미지수"

[파이낸셜뉴스] 수도권을 중심으로 외국인 주택 거래가 급증하자 정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정하며 규제에 나섰다. 실거주 목적이 아닌 외국인 임대·투자 수요를 차단해 시장 불안을 줄이겠다는 취지로, 이번 조치가 향후 부동산 시장과 국회 입법 논의에도 영향을 미칠 전망이다.

■수도권 외국인 주택거래 3년간 60%↑

21일 국토교통부에 따르면 수도권 외국인 주택 거래는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 지난해 7296건으로 3년 새 60% 이상 늘었다.

올해도 7월까지 4431건을 기록하며 상승세가 이어지고 있다. 지역별로는 경기 2815건, 인천 776건, 서울 840건으로 거래가 몰렸다. 서울은 지난 3월 강남 3구와 용산구 아파트 전체가 토허구역으로 묶인 뒤 거래가 주춤했으나 6월 124건, 7월 135건으로 다시 늘었다.

2020년부터 2024년까지 집계한 결과 국적별로는 중국인(73%), 미국인(14%)이 대부분을 차지했으며 거래 주택 유형은 아파트가 59%, 다세대가 33%였다.

정부는 이같은 거래 상당수를 실거주 목적이 없는 임대 수익이나 시세 차익을 노린 투기성 수요로 보고 있다. 특히 국내에 주소를 두지 않은 비거주 외국인이 위탁관리인을 지정해 매입하는 사례가 빠르게 증가하는 추세다. 해당 제도는 2023년 8월 도입된 이후 지난해 295건, 올해도 꾸준히 늘고 있으며 미국인(63.5%), 중국인(22.1%)이 상당 비중을 차지했다. 일부 고가주택은 전액 현금 거래로 이뤄져 해외자금 유입에 따른 투기 가능성도 제기된다. 실제로 25세 외국인 A씨는 전액 예금으로 75억원에 단독주택을 매입했고, 외국인 B씨는 전액 예금으로 180억원에 용산구 아파트를 사들이기도 했다.

■외국인 규제 입법 잇따라.. 효과는 미지수

정부의 이번 조치는 국회 입법 움직임과도 맞물린다. 외국인 부동산 거래 규제를 신고제에서 허가제로 전환하거나, 상호주의 원칙을 명문화해 한국인에게 불리한 국가의 거래를 제한하는 법안 등이 잇따라 발의됐다. 군사·안보 시설 인근 토지 취득 차단, 실거주 의무 강화 개정안도 논의 중이다.

다만 이번 허가구역 지정에서 오피스텔은 업무시설로 분류돼 규제 대상에서 빠졌다. 사실상 아파트와 동일한 구조의 주거용 오피스텔이 많아 제도의 빈틈이라는 지적도 나온다.

일각에서는 외국인 수요를 억제해 고가 아파트 시장의 열기를 일부 식히는 효과가 기대된다는 평가도 있다.

그러나 공급 부족과 내국인 투자 수요가 여전한 만큼 단기간에 가격 안정으로 이어지기는 어렵다는 전망도 제기된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "그간 내국인에게 적용돼 온 실거주 의무, 대출 규제, 자금출처 조사를 고려하면 이번 조치는 외국인 거래에도 일정한 제동을 거는 의미가 있어 긍정적으로 평가할 수 있다"고 말했다. 이어 "다만 대출 규제 형평성이나 오피스텔 배제는 아쉬움이 남고, 외국인 보유 주택 비중이 아직 크지 않아 단기적 시장 안정 효과는 제한적"이라며 "향후에는 국가 간 상호주의와 함께 부동산 소유권의 영구취득 문제까지 논의가 확장될 필요가 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 장인서 기자