내일부터 대출한도 최대 8600만원 줄어든다

스트레스 DSR 하한선 1.5에서 3%로 높여서 차주 대출한도 10% 축소
15억원 초과 25억원 이하 주담대 한도는 4억원
유주택자 전세대출 시 DSR 첫 적용
25억원 초과 주담대 한도 2억원으로 규제

[파이낸셜뉴스] 내일부터 연봉 1억원 차주의 대출한도가 최대 8600만원 줄어든다. 규제지역과 수도권 주담대에 적용하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 하한선을 1.5%에서 3%로 높이면서 차주들의 대출한도가 약 10% 축소되는 영향이다.

1주택자의 전세대출의 이자상환분도 오는 29일부터 DSR에 적용된다.

연봉 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 내면 DSR이 14.8% 높아지는 것이다.

여기에 6·27 대책의 주택담보대출(주담대) 한도 6억원을 주택 가격에 따라 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 이상은 2억원으로 낮추고, 서울 전 지역과 경기도 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정해 LTV도 70%에서 40%로 낮췄다.

이재명 정부가 강력한 '대출수요 관리방안'을 10·15 부동산 대책으로 꺼내들었다. 고가주택에 대한 한도를 현재 6억원에서 2억원으로 줄여 대출을 활용한 '상급지 갈아타기' 수요를 막겠다는 의지로 풀이된다. 서울 및 수도권 12곳을 규제지역과 토허제로 묶어서 15억 미만의 주택 대출한도도 줄이고, 규제지역 및 수도권의 DSR 하한선도 높여서 차주들의 기본 대출한도도 좁히는 등 전방위적인 수요 억제책을 총동원했다.

다음은 '10·15 대출수요 관리방안 FAQ'와 금융위원회 신진창 금융정책국장과 일문일답

■15억 초과 주담대 한도 규제, 규제지역 및 토지허가거래제도 확대

―15억을 초과하는 주택에 대한 주담대를 4억원, 2억원으로 줄인 이유는

▲6·27 대책에서 주담대 6억원의 대출한도를 규정했다. 15억원의 주택에 LTV 40%를 적용하면 대출한도가 6억원이라, 기준은 15억원으로 했다. 주택가격 분포와 지역별 주택상승속도, 주택가격과 연동된 대출 활용 정도를 감안했다. 일부 지역의 25억원 초과 주택에 대출이 이용되는 상황이 있고, 그 지역에서부터 주택가격이 올라가고 서울 주변부로 확산되면서 15억 이하 주택가격도 올라가는 흐름이 형성되고 있다. 대출을 이용한 주택 구입 수요를 촘촘하게 관리하기 위해서는 고가주택을 타깃으로 대출한도를 규제하는 것이 적정하다.

15억원 이하 주택에는 서민과 중산층이 거주하고 있고, 현실적으로 대출에 의존해서 부채를 가지고 주택을 구입할 수 밖에 없다. 주거사다리 관점에서 주택가격과 연계한 대출한도를 차등화했다.

―대출규제로 집값을 잡는 실효성이 있나

▲강력한 대출규제 정책을 쓰는 이유는 주택가격을 견인하는 여러가지 요소가 있는데 주담도 영향도 있다. 적어도 수요를 구성하는 대출 측면에서 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황은 막아야겠다는 관점이다. 이를 통해 주택가격이 안정화된다면 서민과 중산층의 주택구입이 원활해지고 서민 주거안정에 기여할 수 있다고 생각한다.

―LTV 40% 한도에 스트레스 DSR까지 소득에 따른 한도도 줄어들면서 청년, 신혼부부가 내 집 마련이 어려워지는 것 아니냐는 우려가 나온다.

▲이번 대출한도 규제가 규제 지역과 수도권으로 돼 있다. 서울 외곽지역은 15억 초과 주택이 많지 않아서 직접적인 대출 규제 대상에서는 포함되지 않는 점을 감안해달라. 청년 신혼부부 등은 국토부와 금융위가 같이 함께 운영하는 정책모기지 디딤돌, 보금자리론 등이 있다. 청년과 신혼부부 배려가 필요한 주택금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장이다.

―규제지역의 LTV 40%가 생애최초에도 적용되나

▲그렇지 않다. 이번 대책은 규제지역 지정에 따라 70%에서 40%로 강화되는 것이 핵심이다. 정책대출에 있어서의 신혼부부에 대한 배려는 변화가 하나도 없다. 신혼부부의 LTV 70% 적용은 앞으로도 지속된다.

■스트레스 DSR 하한 1.5→3% 상승

―스트레스 DSR 하한을 1.5→3%로 높이면 실제 대출이 얼마나 줄어드나

▲30년 만기, 원리금 균등 분할 상환, 금리 4.0%로 대출을 받는 것을 가정하면 차주별 대출한도는 6.6%에서 14.7% 감소한다. 규제지역과 수도권에서 5년 변동형 금리로 대출받는 경우 소득 1억원의 차주는 스트레스DSR 금리 인상에 따라 대출한도가 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다. 다만 같은 차주가 5년 주기형 금리로 대출받으면 대출한도는 기존 6억원으로 동일하다.

차주 소득 수준과 대출 만기구조에 따라 다르니까 스트레스 금리가 3%로 높아지면 약 10%의 대출한도가 줄어들게 된다. 대출한도 10% 줄어드는 분들은 DSR 40%에 육박하는 차주들이다.

―DSR 스트레스 금리 상향 조정이 적용되는 대출 범위는. 지방은 적용 대상에서 제외되는지

▲이번 조치는 수도권·규제 지역에서 취급되는 주택담보대출(오피스텔 담보대출 포함)에 적용된다.

스트레스 DSR은 원칙적으로 DSR이 적용되는 대출에 적용된다. 즉, DSR이 적용되지 않는 중도금·이주비 대출 등 대출은 적용되지 않는다. 다만 중도금·이주비 등 대출 취급 이후 DSR 적용대출 신규 취급 시 기존 중도금·이주비 대출 등의 원리금 상환분(강화된 스트레스 금리 반영)은 신규 대출의 DSR 산정 시 반영한다.

―이번 규제 시행 전 취급된 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR을 적용하는지

▲이미 실행된 대출의 증액 없는 만기 연장과 자행 대환 시에는 DSR을 신규로 심사하지 않는다. 규제가 시행된(10월16일) 이후 대출을 신규 취급하면서 DSR을 산정할 때 규제 시행할 이전에 실행된 대출의 원리금 상환액은 해당 대출 실행 당시의 스트레스 금리가 적용된다.

■1주택자 전세대출 DSR에 첫 적용‥ 29일부터

―전세대출 이자 상환분에 DSR을 적용한다고 했는데, 구체적으로 무슨 의미인지

▲전세대출 차주(임차인)의 DSR 산정 시 전세대출 원금은 반영하지 않고, 이자 상환분만 임차인의 DSR에 반영한다는 의미다.

―전세대출 DSR이 이자상환분에 적용되면 DSR이 얼마나 높아지나

▲단순하게 계산하면 연 소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원 받으면 DSR이 약 14.8%p 높아진다. 1억원 차주가 전세대출을 2억원 받으면 DSR이 약 7.4%p 올라간다. 수도권의 1주택자로 전세대출 받는 건수는 연간 약 5만2000건이다.

―전세대출 DSR 적용 대상은

▲1주택자가 보유한 주택 소재지와 관계없이 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출 이용 시 적용된다.

전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상환되기 때문에 차주(임차인)의 상환능력 심사 필요성이 낮지만, 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환하기 때문에 차주의 상환 능력을 심사할 필요가 있다. 전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영 시 DSR이 과도하게 산정돼 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 있다.

―전세대출 DSR 적용 시점은

▲전산 시스템 구축 등 금융권 준비기간(약 2주) 등을 감안해 10월 29일부터 시행될 예정이다.

―기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 이번 조치에 따라 DSR이 적용되나

▲규제 시행 이전 전세대출을 이미 이용하던 차주가 기존주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 다만 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하는 것은 신규 대출에 해당하므로 DSR이 적용된다.

전세대출 DSR 적용 규제 시행 이전 수도권·규제 지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰 보호를 위해 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 규제 시행 전일(10월 28일)까지 체결되었다면, 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.

―무주택자의 전세대출, 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인지

▲무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 판단할 것이다.

정책대출 DSR 적용은 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·실수요자에 대한 영향 등을 종합적으로 감안해 검토하겠다.

■주담대 축소 규제 영향 및 경과 규정

―생활안정자금 목적의 주담대도 이번 규제에 포함되는지

▲생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용을 받지 않는다.

―이주비 대출, 중도금 대출도 이번 규제에 포함되는지

▲중도금·이주비 대출은 규제 대상이 아니다. 6·27 대책 당시 중도금대출은 6억원 한도 규제에 적용하지 않았고, 이번 규제에서도 제외된다. 이주비 대출은 재건축·재개발 사업에 대한 영향 등을 감안해 이번 대출한도 축소 규제에 적용하지 않고 현행과 동일하게 6억원을 적용한다.

―각 조치별 경과 규정은

▲시행일 전일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료하거나 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 시행일 전일까지 주택매매계약(구입 자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정을 적용한다.

집단대출의 경우 시행일 전일까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정을 적용한다.

토지거래허가제 적용 주택의 경우 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결하여도 종전 규정을 적용한다.

[e-mail] 박소현 기자