"아파트 시총 43.3% '서울 쏠림'… 금융 리스크 대비해야"

한은 '하반기 금융안정보고서'
수도권·비수도권 집값 차별화 심화
월세 확대로 취약층 주거비 부담↑
거시건전성 정책 기조 지속 필요

한국은행이 서울을 포함한 수도권과 비수도권의 주택 가격 간에 차별화가 심화되고 있다고 지적했다. 금융 리스크 발생 가능성을 높일 수 있다는 판단이다. 주택 가격 상승세가 가파른 곳에선 가계부채가 빠르게 늘어나는 동시에 가격 오름세가 부진한 지역의 금융기관은 경영건전성이 악화할 수 있다는 설명이다.

23일 한국은행이 발표한 '2025년 하반기 금융안정보고서'에 따르면 지난 11월 말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 나타났다. 전고점인 2020년 8월(43.2%)을 웃도는 수치다. 전체 가계대출(예금취급기관 기준) 가운데 서울의 비중도 올해 9월 말 기준 34.2%로 2020년(31.0%)보다 3.2%p 상승했다.

장정수 한은 부총재보는 "다주택자 관련 세제 등 규제 강화 이후 서울 등 선호지역의 주택매입 수요가 커졌고, 외지인 매입 비중도 과거보다 높은 수준을 유지하고 있다"며 "청년층을 중심으로 인구유입이 이어지면서 인구 절반을 차지하는 수도권의 주택 수요가 확대되고 있다"고 전했다.

서울을 중심으로 한 수도권 주택 가격 상승세 지속은 금융 불균형 누증 확대 등 잠재리스크로 이어질 수 있다는 게 한은의 시각이다. 실제 주택담보대출 증가세는 멈출 줄 모르고 있다. 한은이 지난 22일 공개한 가계부채 분기별 차주 1인당 통계에서 주담대 신규취급액은 2억2707만원으로, 역대 최고액을 기록했다. 특히 30대는 2억8792만원, 40대는 2억4627만원으로 비중으로 따지면 각각 37.8%, 28.8%였다.

반대로 비수도권 주택시장 부진은 지역 금융기관의 경영건전성을 저하시키는 요인으로 꼽힌다. 비수도권 중에서도 대구와 부산은 2020년 이후 전고점 대비 올해 11월 주택 매매가격 하락 폭이 각각 26.6%, 18.0%에 이른다. 장 부총재보는 "건설사들의 신용리스크도 높다"며 "준공 후 미분양 주택이 높은 수준을 유지하고, 착공 물량도 감소하는 등 건설경기가 크게 위축돼 있다"고 진단했다.

이에 한은은 거시건전성 정책 방향은 수도권 주택시장 관련 금융 불균형을 중심으로 설정하되, 비수도권 주택시장에 대해선 당분간 미시적 보완책을 병행해야 한다고 제안했다. 장 부총재보는 "실효성 있는 주택공급을 통해 기대심리를 완화하고, 월세 비중 확대로 저소득 및 고령층 등 일부 취약계층의 주거비 부담 증가 등이 나타날 수 있는 만큼 이를 최소화할 수 있는 정책수단을 강구해야 할 것"이라고 짚었다.

한은은 가계부채 디레버리징(축소) 제약 요인으로 △금리 민감도가 높은 청년층의 주 차입세대 진입 △고령층의 은퇴 후 불안정한 소득 기반 등을 꼽았다. 장 부총재보는 "청년층은 금융여건 완화 국면에서 주택 가격 상승에 대한 기대로 차입을 적극 늘릴 가능성이 있다"며 "청년층 아파트 매매거래 비중이 전 연령대 중 가장 높기도 하다"고 말했다. 지난 2012년 4000만원 정도였던 30대 이상 청년층 평균 금융부채는 올해 1억3000만원까지 치솟았다. 장 부총재보는 "부동산담보대출을 중심으로 은퇴 이후에도 그 전의 부채 수준이 상당 기간 지속되고 있고, 고령층이 금융자산보다 실물자산을 주로 보유하고 있어 부채 조정이 지연되고 있는 실정"이라며 "노후 생활자금 마련을 위한 창업이 증가하면서 자영업자 부채도 확대되고 있다"고 분석했다.

실제 지난 3·4분기 말 기준 60대 이상 자영업자 대출은 389조6000억원으로 2021년 말 대비 124조3000억원이 늘었다. 업종별 분포를 봐도 고연령 자영업자는 부동산업 대출 비중이 38.1%, 취약차주 비중은 15.2%로 다른 연령대에 비해 훨씬 높았다. 장용성 금융통화위원은 "국내 주택시장에서 나타나고 있는 지역 간 주택 가격 차별화 등에 따른 금융안정 리스크에 대응해 일관성 있는 거시건전성 정책 기조를 지속해야 할 것"이라며 "실효성 있는 주택공급 정책과 더불어 취약부문에 대한 미시적 보완책들을 함께 추진해 나가는 것이 중요하다"고 말했다.

[e-mail] 김태일 기자