다시 온기 도는 서울 오피스텔…'아파트 대체' 중·대형 강세

아파트 규제 강화되며 반사이익
22개월만에 침체 벗고 회복세
2020년 대비 입주물량 93% 급감
매매가·임대료 이중 압박 커질 듯

아파트 대출·거래 규제가 강화되면서 서울 오피스텔 시장에 온기가 감돌고 있다. 규제 부담이 상대적으로 적은 오피스텔로 실수요와 일부 투자 수요가 이동하면서 매매 거래가 늘고, 가격 지표도 하락 국면에서 벗어나는 모습이다. 침체가 길었던 서울 오피스텔 시장이 회복 초입에 들어선 것으로 풀이된다.

23일 한국부동산원에 따르면 11월 서울 오피스텔 매매가격지수는 100을 기록하며 2023년 12월 수준을 약 1년 10개월 만에 회복했다. 실제로 서울 오피스텔 매매가격지수는 올해 1월 99.69를 기록한 뒤 5월까지 99.69~99.71 수준에서 정체 흐름을 보였다. 6·27 대책 이후인 7월부터는 지수가 99.74로 반등하며 상승세로 전환됐고, 11월에는 100에 도달했다. 이는 장기간 이어졌던 약세 국면에서 벗어났다는 신호로 해석된다.

거래량 회복도 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 오피스텔 매매 거래량은 올해 1월 1일부터 12월 22일까지 누적 1만2470건으로, 전년 동기(1만716건) 대비 16.4% 증가했다. 거래 절벽이 이어졌던 지난해와 비교하면 실거래 시장에서 매수 움직임이 확연히 살아난 모습이다.

면적대별로는 아파트 대체가 가능한 중·대형 오피스텔을 중심으로 가격 상승이 두드러졌다. 11월 기준 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 가격 상승률이 0.41%로 가장 높았고, 이어 60㎡ 초과 85㎡ 이하 0.16%, 40㎡ 초과 60㎡ 이하 0.12% 순으로 나타났다. 반면 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 0.09%에 그쳐, 실거주 수요가 유입된 중·대형과의 온도 차도 확인됐다.

서울 오피스텔 전·월세 가격은 11월 기준 각각 0.08%, 0.26% 상승하며 월세 강세가 이어지고 있다. 전세보다는 월세 상승폭이 더 큰 상황으로, 전세자금 부담과 대출 규제 영향이 맞물리며 비아파트 시장 전반에서 '전세의 월세화' 현상이 이어지고 있다는 분석이다.

한편 오피스텔 시장에서는 공급 부족이 향후 가격 변동성을 키울 수 있는 핵심 변수로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 오피스텔 입주 물량은 1447실로, 공급이 가장 많았던 2020년(2만2225실)과 비교하면 약 93.5% 감소한 수준이다.

최근 수년간 오피스텔 분양 물량이 크게 줄어든 영향으로, 앞으로도 입주 물량이 빠르게 늘어나기는 어려울 것으로 보인다. 이 같은 상황에서 수요 회복 흐름이 이어질 경우 가격과 임대료에 동시에 상승 압력이 가해질 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "오피스텔은 매매가격이 급등하기보다는 월세가 먼저 오르며 임대 수익률이 개선되는 시장"이라며 "공급 물량이 줄어든 상황에서는 월세 강세가 이어지고, 매매가격도 후행적으로 소폭 회복될 가능성이 있다"고 전망했다.

[e-mail] 장인서 기자