상가로 번진 다주택자 규제… 공실 늘고 투자수익률 줄어드나

대출 조이자 상업용 부동산 흔들
임대사업자 투기 우회로도 차단
주택 규제, 비주택 시장으로 확장
부동산 시장 악화에 공실률 상승

#. 상업용 부동산을 소유하고 있는 A씨는 최근 사업자 대출 연장을 위해 은행을 방문했으나 창구에서 돌아서야 했다. "새로운 정부 규정"이라며 주택 수를 물어봤기 때문이다. A씨는 "상가는 주택도 아닌데 왜 규제되는 것인가"라며 "다주택자의 상가 규제와 집값이 무슨 관계가 있냐"고 하소연했다.

#. 과거 사업자 대출을 받은 적 있는 B씨는 최근 주택을 구매했다는 이유로 '약정 위반' 통보를 받았다. B씨는 "몇년 전 사업자 대출을 받은 것과 최근 집을 산 것이 어떤 관계가 있겠나"라며 "과도한 규제"라고 반발했다.

26일 부동산 및 금융업계에 따르면 지난 16일부터 다주택자의 수도권과 규제 지역 아파트 담보대출 만기연장이 원칙적으로 금지됐다. 이에 더해 은행들은 상가·오피스 등 비주택 임대사업을 위한 아파트를 담보 대출도 다주택자인 경우 연장을 해주지 않는 것으로 확인됐다.

이번 조치는 주택 규제를 회피하기 위한 '우회 경로'를 차단하려는 목적으로 해석된다. 임대사업자는 보유 부동산 중 임대수익이 큰 유형을 기준으로 주거용 임대사업자와 상업용 임대사업자로 구분된다. 하지만 일부 상업용 임대사업자들이 투기용 비거주 주택을 보유하고 있어 이를 제한하겠다는 것이다.

지난해 말 기준 국내 5대 은행의 주거용 임대사업자 대출 비중은 전체 임대사업자 대출의 약 8.2% 규모다. 여기에 상업용 임대사업자 중 주거용 자산을 보유한 경우까지 포함하면 범위는 대폭 확대될 것으로 예상된다.

업계에서는 향후 상업용 부동산 시장이 더욱 악화될 것으로 보고 있다. 임대사업자 대출은 통상 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 경우가 많다. 올해 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출이 상당할 것이라는 시각이다. 이에 더해 임대사업자의 상업용 부동산 대출을 제한할 경우 자영업자의 보증금 문제가 불거질 가능성도 있다. 부동산 업계 관계자는 "상업용 부동산의 높은 공실률은 구조적으로 고착화되고 있다"며 "수익률 침체가 우려되는 상황에서 대출까지 막힌다면 상업용 부동산 시장은 더욱 악화될 것으로 보인다"고 말했다.

한편 한국부동산원 상업용 부동산 임대시장 동향 조사에 따르면 지난해 4·4분기 상가통합 임대가격지수는 전년 대비 0.52% 하락했다. 유형별로는 중대형 0.40%, 소규모 0.93%, 집합 0.55% 각각 하락했다.

공실률은 중대형 13.8%, 소규모 8.1%, 집합 10.4%로 모든 유형에서 전년 대비 상승했다.

[e-mail] 최아영 기자