올 상반기 부동산시장의 큰 특징은 양지와 음지가 대비되는 차별화 양상이 전 종목에 걸쳐 예외없이 나타났다는 것이다．주택은 매매값이 제자리 걸음을 하는 사이 서울과 신도시 아파트 전세가격이 큰폭으로 상승했다．신규 아파트 분양시장에서는 입지여건과 품질에 따라 청약과열 현상과 미분양사태가 공존했다．토지시장도 정부의 난개발 방지대책에 따른 준농림지 값 하락과 함께 휴전선 접경지대 및 그린벨트 땅값 상승이 교차하고 있다．현재와 같은 부동산시장의 혼조양상이 과연 이후에는 어떻게 변화될 것인지 주택,상가?^오피스,토지 순으로 하반기 부동산시장을 점검해본다．<편집자>
하반기 집값의 핵심 변수인 수급상황은 대체로 낙관적인 전망이 가능하다．정부가 추정하고 있는 올해 아파트 입주물량은 약 46만 가구. 이 가운데 절반 이상의 물량이 하반기에 몰려 있어 가격 안정에 크게 기여할 것으로 예상된다．
이와 달리 신규 주택 공급은 준농림지 용적률 축소에 따른 영향으로 상반기에 비해 위축될 전망이다．특히 준농림지 개발사업이 집중됐던 수도권에서는 아파트 공급물량의 뚜렷한 감소가 불가피하다．
그러나 수도권 지역의 아파트 공급물량 감소는 일시적인 현상에 불과할 것이라는 견해도 있다．
하반기 주택시장엔 상반기의 난개발 방지대책이나 도시계획조례보다 비중있는 변수가 나올 것 같지는 않다는 게 부동산 업계의 관측이다．이미 등장한 재료가 시장을 서서히 움직여가는 양상이 될 것으로 예상된다．
김성식 LG경제연구원 연구위원은 “준농림지 사용제한에 따른 공급감소는 사업승인의 연기를 의미할 뿐”이라며 “준농림지 땅값 하락은 되레 택지개발 원가를 크게 떨어뜨린다는 점을 주목할 필요가 있다”고 지적했다．토지공사나 지방공사가 값싼 준농림지를 매입해 다량의 택지를 조성,공급할 수 있는 여건이 마련된다는 얘기다．
전세시장도 상반기와 같은 가격급등은 없을 것이라는 데 대체로 의견이 모아지고 있다．다만 오는 8월부터 추석연휴를 앞둔 9월 초순 사이 이사철 수요증가로 서울?^수도권 아파트 전세금은 소폭 상승할 것으로 예상된다．
김성식 연구위원은 “수도권 일부에서는 전셋집이 남아도는 반면 신도시는 전세물량이 부족한 수요편중 현상이 계속될 것”이라고 내다봤다．김희선 부동산114 이사는 “상반기에만 두 자릿수 상승률을 기록한 아파트 전세금이 더 이상 급등하기는 어렵다”며 “8∼9월 이사철에 신도시 등 일부지역만 5% 정도 상승하는 데 그칠 것”이라고 말했다．
신규 아파트 시장은 상반기와 마찬가지로 입지와 품질에 따른 청약 차별화 현상이 이어질 것으로 예상된다．다만 서울시내와 인근지역 등 기반시설이 잘 갖춰진 곳의 아파트 청약률은 상반기의 그것보다 전반적으로 높아질 것이라는 게 주택업계의 기대섞인 전망이다．
이희연 현대산업개발 전무는 “시장상황을 예측하기가 어느 때보다 어려운 실정”이라고 전제하고 “수도권 준농림지 개발의 가닥이 잡히기 전까지는 서울과 인근 도시에서 공급되는 재개발?^재건축 일반공급분,주상복합아파트 등의 계약률이 상반기보다 호전될 것”이라고 내다봤다．이처럼 신규 아파트의 계약률이 높아진다면 분양권 시장도 동시에 활기를 띠게 될 것으로 예상된다．
재개발구역과 재건축 대상지역은 올 하반기에 이렇다 할 변수가 없다는 게 대체적인 관측이다．다만,초고층 주상복합건물로 재건축을 추진 중인 여의도 등 상업지역 아파트의 경우 서울시 도시계획조례의 용도용적제에 따라 사업계획 수정이 불가피한 상황이다．이르면 연말께 사업승인을 받을 예정인 화곡1지구를 시작으로 서울시내 저밀도지구 아파트 재건축사업이 본궤도에 오를 전망이다．
/최종훈 jhc@fnnews.com
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