도심 자투리 땅이나 전·답·임야 등은 환금성이 떨어지는 약점이 있어 경매시장에서 주목을 받지 못했다.그러나 요즈음 주택관련 상품들이 경매시장에서 과열 경쟁으로 수익률이 떨어지자 토지 분야로 눈길을 돌리는 사람들이 많아졌다. 경기가 호전되고 부동산 경기가 활황으로 변하는 시기에서는 주택이나 상가보다 더 인기 있는 상품이 된다. 아파트를 비롯한 주택에 비해 도심 자투리 땅이나 토지의 경우는 경쟁이 적고 수익률도 점차 높아지고 있다.
◇토지 구입 후 활용목적 먼저 결정=토지를 구입할 때는 반드시 활용목적을 먼저 결정해야 한다. 투자목적인지 노후대비용인지 혹은 실제 토지를 활용해 자립기반 수단으로 삼을 건지를 선택해야 한다. 지난 97년초 김모씨는 경기도 양평군 강상면의 준농림지 1131평을 평당 7만원에 낙찰받았다. 이후 김씨는 당시 전원주택 바람이 거세던 시기라 자신의 집을 포함해 4가구 규모(가구당 200여평)로 전용허가를 받았다. 허가를 받고 간단한 토목공사를 마친 다음 3필지를 필지당 7500만원에 팔았다. 전용허가가 난데다 주변 일대의 준농림지 시세에 비하면 그다지 비싼 가격도 아니었기 때문에 쉽게 팔 수가 있었다. 그 돈으로 건축비를 충당하고 3000만원 정도가 남았다. 실제 대지 200평 규모에 건평 45평 주택, 텃밭 331평을 장만하는데 들어간 비용을 생각하면 거저 얻은 셈이다. 김씨의 집은 현재 4억원을 호가하고 있을 정도이다.
이처럼 토지를 경매로 구입할 경우에는 반드시 개발계획이나 활용 방법을 미리 구상하고 있어야 한다. 토지는 가공할수록 가치가 높아지게 마련이다.
◇토지 구입 어떤 장점이 있나=경매시장에서 토지는 주택과 다른 장점을 지니고 있다. 우선 가격이 시세의 30∼40% 수준에서 경매가 이루어지기 때문에 높은 이익을 얻을 수 있다. 다음은 명도소송·항고·재항고·임대차·지상권 등 복잡한 권리관계가 거의 없다는 점이다. 요즘처럼 경매시장이 과열된 상태에서는 토지가 유리할 수 있다.
부동산 투자법의 첫걸음에는 비수기 때 물건을 사고 성수기에는 팔라는 말이 있다. 시장이 바닥세를 면치 못하는 요즈음이 토지를 구입할 적기이다. 사람들은 심리가 이상해 몰리는 곳에 가서 물건을 사려고 하는데 실은 남들이 외면할 때 물건을 구입하는 것이 투자 원칙이다.
◇고려해야할 사항=투자를 목적으로 토지를 구입하려 한다면 도로여건을 최우선으로 고려해야 한다. 도로가 신설되거나 확장계획이 있는 곳을 택하는 것이 바람직하다. 도로 신설계획이 있고 착공되지 않은 상태라면 투자가치는 대단히 높은 것으로 판단할 수 있다.
전원주택지를 선택할 때는 주변 경관 이상으로 학교 및 편의시설,도심과의 거리 등도 고려해야 한다. 생활시설이 편리한 읍내 등도 고려대상이다.
농지의 경우 투자목적보다는 노후 대비용으로 구입하는 경우가 많다. 이 경우 집을 짓고 남는 땅이 1000㎡(303평)를 넘는 땅을 사둬야 한다. 세대원 전원이 현지에 내려가 6개월이 지나고 농사를 지으면 주민등록상 농민이 된다. 농민이 되면 농지에 30평 이하의 농가주택을 지을 수 있다. 이때 농지 규모가 303평 이상을 확보하고 있어야 된다. 여기서 중요한 것은 농지가 4m이상의 도로에 접해 있어야 한다는 점이다. 농지를 경락받으려면 농지자격취득증명을 받아야 된다는 점도 염두에 둬야 할 대목이다. 농지취득자격증명을 받으려면 최소한 303평 이상을 확보해야 한다.
도심 내 자투리땅을 구입할 때는 사용목적과 개발방향을 분명히 한 다음 경매에 참여하는 것이 바람직하다. 규모는 적어도 50평 이상은 되어야 투자가치가 있다. 지방자치단체에 따라 조금씩 차이가 있기는 하나 대개 건폐율(건축면적에 대한 바닥면적 비율)이 50% 이하이기 때문에 50평 이하면 건물을 지어도 효용도가 떨어진다.
경매는 물론 부동산 투자에서 아주 간단한 상식이나 초보적인 문제를 제대로 하지 않아서 꼭 실수를 범하는 것이 일반적이다, 큰 문제는 정확히 파악하면서도 항상 작은 부분을 간과함으로써 실패를 하게 마련이다. 새삼 원론적인 설명이지만 이 점이 더 중요하다는 것을 아무리 강조해도 지나치지 않다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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