부동산 경기 침체로 목좋은 상가들도 값이 떨어져 있어 좋은 물건을 쉽게 고를 수 있다. 1억원미만으로 신규 창업이나 자영업을 하려는 사람은 우선 아파트 단지 내 상가나 근린상가를 겨냥해봄직하다. 고정수익을 얻기 쉽고 노하우가 없어도 장사에 어려움이 적기 때문이다.
도심 역세권의 경우 경기 변동이 크고 투자비용이 많이 들어 관리에도 어려움이 많다. 초보자라면 자신의 노동력만으로 일이 가능한 소형 점포를 선택하는 것이 바람직하다.
◇소형 점포 구하는 요령=아파트 단지 내 상가는 아파트 규모가 1000가구 이상인 곳을,대형 할인매장이나 백화점 등으로부터 독립된 상권을 선택해야 한다. 또한 주변 상가나 상권 내의 경쟁관계를 면밀히 분석해 업종을 고르는 게 좋다.
아파트는 가구당 0.7평의 상가를 확보하도록 돼 있다. 단지 규모에 비해 상가가 지나치게 크지 않은지도 중요한 판단 요소다.
근린상가는 업종간 시너지 효과를 얻을 수 있는 테마형 상가를 선택하는 것이 바람직하다. 가령 완구점은 2층에 소아과 병원이 있고, 옆 상가에 서점이 있다면 더욱 좋다. 테마형 상가 중에는 음식백화점·어린이백회점·공구상가·테마상가 등으로 특화된 건물도 있다. 이런 건물은 경기를 덜 타는 편이다.
처음부터 유동인구가 많은 역세권을 선택하는 것은 바람직하지 못하다. 장사가 쉬워보여도 상당한 노하우를 필요로 한다. 선택이 쉽지 않을 경우 프랜차이즈 체인점으로 운영하는 것을 고려해보는 것도 성공의 한 방법이다.
프랜차이즈 체인 형식으로 할 경우 재고 관리와 유행상품 조달이 쉽고 노동력이 적게 들어 인건비 비중이 낮은 특징이 있다. 업체마다 조건이 다르므로 여러 업체를 비교한 다음 자신에 맞는 업종을 선택하면 불황을 이겨나갈 수 있다.
◇점포 임대차에 관해 알아둬야 할 사항=점포 임대차는 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는다. 임대차계약을 하더라도 전세권이나 저당권 설정등기를 하지 않으면 점포가 팔리더라도 임대차계약이 승계되지 않는다. 임대차 계약을 할 때는 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류·가압류 등 권리제한사항이 있는지 확인해야 한다. 임차 부분은 계약서에 명기하고 부동산 등기부등본의 점포 호수를 정확히 표시하고 면적도 건축물관리대장을 통해 확인해야 한다.
점포 임대차는 임대차기간이 보장되지 않으므로 매년 1년 단위로 계약하는 것이 보통이다. 임대기간이 끝나 재계약하지 않는 경우 임대인은 6개월 이전에, 임차인은 1개월 이전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약 통보를 해야 한다.
◇권리금 처리=권리금이 붙은 점포를 얻을 때는 이같은 사항을 건물주에게 알리고 권리금 인정 여부를 서면동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써넣어야 한다. 계약기간 중 건물주가 바뀌면 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새건물주에게 재량권이 주어진다. 임차권 등기는 계약시 꼭 지켜야할 대목이다.
점포가 수차례 임차인이 바뀌면서 권리금이 형성됐다면 건물주의 묵시적인 동의가 있었던 것으로 판단할 수 있다. 그렇더라도 임차인은 임대인에게 권리금에 대해 확인을 받아야 나중에 법적인 보호를 받을 수 있다. 점포 임대차기간은 보통 1∼2년의 단기간으로 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 한다. 보증금은 돌려받지만 권리금은 반드시 반환해 주는 것이 아니므로 계약 때 주의를 기울여야 한다.
◇계약시 확인 서류=등기부등본·건축물관리대장·토지이용계획확인원 등으로 반드시 챙겨봐야 한다. 아울러 계약 후에도 중도금과 잔금을 치르기 전에 등기부등본 등을 다시 한번 확인해 제한물권의 변동사항이 있는지를 알아보는 것도 잊지 말아야 한다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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