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전세보증금 보호법 뭐가 있을까


기업퇴출과 경기침체로 집주인들이 부도를 내거나 도산하는 경우가 많아 전세입자들은 불안하기만 하다. 전세보증금을 안전하게 보호하는 장치는 무엇이 있을까. 확정일자와 전세등기, 주택임대차 신용보험,임차권 등기 등이 있다.

◇확정일자=전입신고 후 임대차계약서에 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 기입하는 일자로 그날부터 문서가 존재한다는 것을 증명하는 것이다. 등기소나 동사무소에 가서 확정일자를 받게 되며 전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입한다. 확정일자를 받은 날부터 모든 권리관계는 선후를 따져 전세보증금의 안전성 여부를 확인할 수 있게 되는 셈이다.

◇전세등기=집주인의 동의하에 하기 때문에 인감증명이 필요하다. 전세등기를 해두면 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 집을 경매처분할 수 있어 보다 강력한 힘을 갖게 된다.

확정일자나 전세등기를 해놓았다해도 선순위 권리자나 채권자보다 앞서 보증금을 확보할 수 있는 것은 아니다. 등기부상 선순위권리자나 채권자가 많다면 두가지 방법도 사실상 소용이 없다.확정일자를 받는데는 비용이 들지 않지만 전세등기는 등기 관련 수수료가 들어간다.

◇주택임대차 신용보험=가장 확실하게 전세보증금을 지키는 방법. 신용보험에 가입하면 어떤 경우라도 보증금은 안전하게 지켜진다. 문제가 생길 경우 보증보험사로부터 보증금을 돌려받게 된다.

보증보험에 가입하려면 확정일자를 받은 전세계약서, 전세주택의 등기부등본과 건물대장, 전세금 영수증, 세입자의 주민등록등본, 도장, 시세를 증명할 수 있는 자료가 있으면 가능하다. 단 전세주택에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있으면 안된다. 우선 변제권을 가진 소액임차인도 보증보험에 가입할 수 없다. 임대차 신용보험료는 1년에 전세보증금의 0.5%다. 5000만원을 보증받으려면 1년에 25만원, 2년에 50만원의 보험료를 내게 된다. 보증보험은 모든 보증회사에서 다 하는 것은 아니다. 한국보증보험, 대한보증보험 등에서 실시한다.


◇임차권등기=예전에는 전세계약기간 만료 후 이사를 하면 권리가 확보되지 않았지만 지난 1월부터 계약기간 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 할 경우 임차권 등기를 할 수 있다. 임차권 등기는 집주인의 동의가 없이도 가능하다. 임차권 등기를 하게 되면 전세등기나 확정일자와 같이 이전의 권리가 그대로 확보된다.

/이규성기자