◇연간 매매가 수익률 동향=올 서울수도권 아파트시장은 경기침체와 11월이후 시작된 기업구조조정에 따른 건설사 퇴출 등의 영향으로 거래가 급감하면서 가격도 하락세로 돌아섰다.
이에 따라 FCR(fnnews-cerik-r114) 지수(2000년 1월 기준=100)로 본 올 연말 서울수도권 아파트 매매지수는 101.3을 기록하는데 그쳤다. 전년 동기대비 올 연말 아파트 값도 서울지역만 4.7% 상승했다. 신도시는 0.8% 떨어졌고 경기지역은 0.5%의 변동률을 보였다. 2000년 아파트 시장의 가장 큰 특징은 지난 90년대 후반 서울 수도권 아파트 값을 선도해 온 신도시가 쇠락했고,서울이 다시 각광받기 시작했다는 점이다.
신도시는 교통환경·생활편의시설 개발이 마무리돼 아파트 값을 추가 상승시킬만한 재료가 없었다. 준공 6∼8년이 지나면서 아파트값이 안정기에 접어든데다 인근지역에 새아파트가 대량 공급되면서 수요가 분산돼 중대형 평형의 가격이 하락했기 때문이다. 서울은 지하철 5,6,7호선 개통과 재건축 열기로 투자성 높은 소재가 계속 등장, 4.7% 올랐다.
둘째 특징은 중소형 아파트의 약진을 꼽을 수 있다. 공급량이 많았던 중대형 아파트는 약세를 보였다. 반면 실수요층이 두꺼운 20∼30평형대는 전셋값 상승과 맞물려 안전한 투자상품으로 인식되면서 서울지역은 4.3%,경기지역은 1.3% 상승했고,신도시에선 -0.3%로 하락폭이 가장 낮았다.
셋째,서울지역 매매값 상승을 주도해 온 5대 저밀도 지구 등 저층 대규모 아파트가 재건축 규제 강화로 주춤했다.반면 강남·서초 등의 중소형 단지 재건축 아파값은 비교적 높은 수익성을 기록했다.
서울은 신규입주 아파트 비율이 높았던 중구가 11.51%나 상승해 가장 큰 폭으로 올랐고,용산(6.51%)·종로(5.89%)·강남(5.28%)·서초(5.06%) 순으로 상승했다. 서울에서 올해 가장 높은 가격상승률과 수익을 기록한 아파트는 마포구 용강동 시범 15평형이다. 이 아파트는 내년 일반분양을 앞두고 재건축 사업이 본격화되고,한강조망이 가능,올 한햇동안 47.8%의 수익률을 보였다. 이어 지난 10월 재건축 시공사를 선정한 개포주공 고층 23평형이 2위,이주가 임박한 서초동 보천 18평형이 3위를 차지하는 등 서울의 수익률 상위 10개 평형 중 9개를 재건축 대상 아파트가 차지했다.
신도시는 전반적인 침체 속에 전세 비중이 높은 소형 아파트만 미미한 가격상승을 기록했다. 25평형 이하 소형이 평균 2.1% 올랐고,26평형 이상 중대형은 일제히 떨어졌다. 그동안 신도시 가격상승을 주도해온 분당(-2.15%)·일산(-1.59%)의 중대형 평형은 하락이 두드러졌다. 신도시 역시 10위까지를 25평형 이하 소형 아파트가 휩쓸었다.
일산 마두동 백마금호 17평형은 1월 5900만원에서 6900만원으로 1000만원 올라 수익률 22.2%로 1위를 차지했고,2위는 분당 중탑동 매화공무원1단지 24평형이 20.2%를 기록했다. 3위는 일산 백석동 백송삼호 22평형이다.
수도권도 25평형 이하 소형 아파트값이 강세를 보인 가운데 재건축 논의가 활발히 진행된 과천시가 6.89%로 오름폭이 가장 컸다. 지하철 개통으로 교통환경이 크게 개선된 시흥(5.75%)·안산(4.51%)이 뒤를 이었다.
인기지역이었던 용인(3.44%)·구리(-3.2%)·고양(-2.63%)은 난개발 논란과 입주물량이 넘쳐 타 지역보다 하락폭이 컸다.
◇연간 전세가 수익률 동향=전세매물부족 현상이 지속된 가운데 FCR 서울·수도권전세지수(2000년 1월=100)는 112.40을 기록했다. 서울은 전년동기대비 14.5%나 올랐고,경기는 12.7%,신도시는 10.1% 상승했다.
특히 서울은 평당 평균 43만7800원이 올랐다. 30평 미만 아파트의 전셋값이 중대형에 비해 큰 폭으로 오른 가운데 특히 20평 이하 소형아파트 전셋값은 무려 17%나 뛰었다. 서울은 노원(16.35%)·강남(15.9%)·영등포(15.62%)·구로(15.25%)·양천(15.03%) 순으로 강남을 제외하면 대체로 소형아파트가 많은 외곽지역의 가격상승폭이 컸다. 이들 지역은 지하철 개통으로 교통환경이 크게 개선됐고,재건축 이주자가 많았다는 공통점을 갖고 있다.
올해 전셋값이 가장 많이 오른 아파트는 신림동 미도아파트. 재건축 이주로 인해 전셋값 관악구 신림동 미성 31평형은 7000만원에서 1억1000만원으로 4000만원,구로구 구로동 현대로얄 28평형도 4250만원에서 6500만원으로 52.9%나 각각 올랐다. 신도시 전세가는 서울·수도권에 비해 오름폭이 낮은 10.1%의 변동률을 보였다. 중대형 평형의 전셋값이 떨어지면서 중대형 평형 비율이 높은 분당·일산의 전셋값 상승률은 6%대에 머물렀다. 소형 평형이 많은 중동(15.37%)·산본(14.51%)·평촌(13.52%)은 많이 올랐다. 신도시 전셋값 상승률 상위 아파트 10위 중 9곳을 20평형대 이하 소형 아파트가 차지했다. 특히 산본은 안양의 대규모 재개발·재건축으로 전셋값이 상반기에 크게 올라 10위 중 5개 평형이 랭크됐다. 수도권은 7호선이 개통된 광명을 제외하면 시흥(27.21%)·수원(18.39%)·파주(18.27%)·광명(17.48%)·남양주(16.19%) 등의 전셋값이 크게 올랐다.
시흥시는 연성택지개발지구의 입주와 지하철 안산선의 연장으로 무려 27.21%나 올랐다. 시흥시 하상동 대우,삼호2차 48평형은 4500만원에서 7250만원으로 평균 2750만원,장곡동 삼성 28평형도 5500만원으로 2000만원이 올랐다.
지난해 11월 입주한 남양주 별내면 주공아파트가 일제히 상승했고,지난해 말 입주한 의정부 민락지구 아파트 전셋값도 강세를 보였다.
/ somer@fnnews.com 남상인기자
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