지은 지 20년 전후의 서울 강남권 중·고층아파트 재건축이 올해부터 본궤도에 오른다．오는 2003년 하반기로 예정된 재건축아파트 용적률 규제 강화조치가 시행되기 전 재건축을 추진하자는 입주자들의 공감대가 빠르게 확산되고 있기 때문이다．이에따라 이들 중·고층아파트단지의 재건축시장이 올해 수도권 주택시장의 한 축을 형성할 것으로 예상된다．
8일 주택건설업계와 강남권 중·고층아파트단지에 따르면 지난 70년대 후반∼80년대 초반에 지어진 중·고층아파트단지의 상당수가 재건축 추진을 위한 주민 동의를 접수하고 시공사 선정작업을 벌이는 등 빠른 행보를 보이고 있다．
◇추진현황=주택건설업계는 준공된 지 20년이 지나 재건축이 필요한 강남권의 중·고층아파트단지는 강남구를 비롯,서초·송파 등 3개 구의 63개 단지에 총 5만8824가구에 이르는 것으로 파악하고 있다．이 가운데 지난해부터 이미 재건축추진위원회를 구성했거나 주민동의,시공사선정준비 등 재건축을 추진중인 곳은 2만686가구로 전체의 35.1%를 차지한다．
단지규모가 881가구인 서초구 서초동 삼익아파트는 오는 13일 주민총회를 열어 재건축시공사를 선정할 계획이고 888가구의 강남구 청담동 삼익아파트도 이달중 시공사 선정을 완료한다는 계획이다. 지난해 일부를 시공사로 선정한 강남구 역삼동 진달래아파트 1차 3∼8동도 안전진단을 완료한데 이어 곧 시공사를 선정할 계획이다．1∼2동은 지난 99년 이미 시공사로 롯데건설을 선정,사업승인을 신청해 놓고 있다．역삼동의 성보아파트는 오는 3월까지 시공사를 선정한다는 계획으로 현재 안전진단을 진행중이며 4424가구의 강남구 대치동 은마아파트도 올해 시공사선정을 마무리한다는 목표로 사업추진에 박차를 가하고 있다．
이밖에 강남구 삼성동의 홍실아파트는 재건축추진위원회를 구성,80%의 주민동의를 받은 상황이고 압구정동의 한양아파트 5차도 추진위원회를 구성,설계회사 선정 등의 절차를 진행중이다．
◇고층아파트 재건축 특징=저층아파트와 달리 대부분 가구수는 종전의 규모를 그대로 적용하고 대신 평수와 층수를 늘리는 이른바 ‘1대1’ 재건축방식을 채택한다．자기자금으로 자기집을 새로 짓는 개념이다．따라서 건축비 등 재건축에 필요한 모든 비용은 지분소유자(조합원)가 부담해야 한다．물론 일반에 분양하는 물량이 거의 없다．
◇투자전략 및 유의사항=일반수요자들은 조합원들이 개별적으로 내놓는 급매물이나 일반매물을 매입하는 길밖에 없다．먼저 재건축 아파트에 대한 용적률 규제가 강화되는 오는 2003년 6월30일 이전에 사업승인을 받을 수 있는지를 판단한 뒤 매입여부를 결정해야 한다．2003년 하반기부터는 용적률이 대폭 강화돼 그 뒤에는 재건축해도 평수를 늘리기에 한계가 있기 때문이다．물론 그 이전이라도 현재의 용적률이 얼마며 재건축때 어느 정도의 용적률을 확보할 수 있는지를 파악하고 본인부담금이 어느 수준인지 살펴봐야 한다．사업추진이 빠른 아파트일수록 좋다．대부분 1대1 재건축방식을 채택하기 때문에 용적률 확보,조합원간 이해 다툼 등 사업추진과정에서도 복병이 많아 추진여부가 불투명해질 수 있다．
전문가들은 고층아파트 재건축은 재테크보다는 실수요차원에서 접근해야 한다고 귀띔한다．대다수가 노른자위 지역에 위치해 주거여건은 좋지만 초기 자금투입에서부터 입주때까지는 최소 4년 이상 걸리기 때문에 자금회임기간이 길다는 점에서다．
▲사진설명 : 오는 13일 서울 서초동 삼익아파트가 재건축을 위한 시공사를 선정하는 것을 필두로 서울 강남권 중·고층아파트 재건축 추진이 본 궤도에 오른다．
/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자
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