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[화요기획 경매―도심 단독주택]리모델링 후 임대사업…수익 짭짤


아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 도심 소재 단독주택에 훈풍이 불고 있다. 올해 들어 전세를 찾는 수요자들이 점차 늘어나면서 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 소형 단독주택은 매매가격이 안정세를 보이면서 임대사업용 수익 부동산으로 각광을 받고 있다.

◇ 단독주택 경매 시장 동향=건축물의 용도변경에 대한 규제 완화와 함께 서울시의 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 값이 저평가된 기존 주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 특히 지난 1월 건설교통부가 10가구 이상의 단독주택도 재개발이 가능하도록 방침을 바꿔 소형 단독주택의 개발 가능성이 높아졌다.

기존 소형 주택을 싸게 매입해 리모델링 과정을 거쳐 수익성 부동산으로 용도변경할 경우 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

서울에서 경매에 붙여지는 단독주택은 매월 1300여건으로 지난해 상반기보다 세배 가까이 늘었다.입찰 경쟁률도 치열해 지난해 경쟁률(2.9대1)의 두배인 5.4대1을 나타내고 있다. 소형 단독주택은 아직까지 큰 인기를 끌지 못해 유찰 회수가 많고 입찰 경쟁률도 덜 치열해 경매 틈새시장으로 통한다.

◇ 경매 성공 사례=고시학원을 운영하는 이모씨(43)는 지난해 3월 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 23평,건물 47평짜리 노후주택(감정가 1억2940만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 2회 유찰 후 9320만원에 낙찰받았다. 낙찰 후 개조비 1500만원을 들여 새집으로 고쳤다. 이 주택은 역세권에 소재,대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한달에 120만원 상당의 고정수익을 얻고 있다.

또 중소무역업체 사장인 강모씨(59)도 지난해 6월 구로구 고척동에 있는 20년된 주택을 감정가 1억9270만원의 70%선인 1억3500만원에 낙찰받았다.주택 인근에 각종 공장과 동양공전이 위치해 소형주택 임대사업이 가능하리라는 판단이었다. 대지 52평, 건물 75평에 지하1∼지상2층 주택으로 전면 6m도로에 접해 있어 투자 가능성이 높았다. 각종 세금및 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만원등 3500만원을 들여 전면 개보수를 해 방 12개를 만들었다. 지난해 10월부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정수익을 얻고 있다.

◇ 단독주택 취득의 장점=규모가 작은 단독주택은 5000만∼1억원선에서 소액 투자가 가능한 것이 특징이다.또한 방을 여러 개 만들어 임대사업에도 알맞다. 대학가나 역세권 주거지 단독주택은 생각보다 가격이 낮은 편이다. 고급주택단지인 평창동의 대지 가격이 평당 350만∼450만원선인 것처럼 언뜻 보기에는 비싸보여도 아파트보다 평가액이 낮다. 법원 경매는 2∼3회 유찰후 낙찰되는 것이 보통인데 지은지 오래된 소형주택은 감정가의 절반 수준에 구입이 가능하다.

단독주택을 수익목적으로 구입할 때는 대지값만을 평가하기 때문에 신축주택을 구입하는 것보다 낡은 주택을 구입하는 것이 유리하다.
낡은 주택을 구입해 리모델링 할 경우 경제성이 높다.

대개 도심 단독주택은 입지와 교통이 양호하므로 기존주택을 간단히 개보수하거나 증개축해 원룸이나 한식당, 사무실, 카페, 미용실 등 업무·주거·상업겸용공간으로 쓸 수 있다. 작은 규모의 단독주택이라도 내부에 웬만한 정원이나 녹지공간을 꾸밀 수 있기 때문에 여유로움을 느낄 수 있다.

/ leegs@fnnews.com 이규성기자