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임대주택 임차권 거래 활기…양도 조건 완화


임대아파트의 세입자 권리를 사고 파는 임차권 거래시장이 활기를 띠고 있다.

14일 부동산업계에 따르면 최근 이사철을 맞아 전세수요가 늘어나면서 수도권을 중심으로 임대아파트 계약자의 임차권리를 제3자에게 양도하는 방식의 거래행위가 크게 늘어나고 있다.

종전까지 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 공공임대 주택의 경우 임차권 양도나 전대(轉貸·전전세) 등 권리변동 행위는 일정한 요건을 갖추었을 경우로만 엄격히 제한됐다. 그러나 지난해 7월 임대주택법시행령 개정으로 계약자가 다른 시·군·구로 퇴거하는 경우까지 임차권 양도가 허용되면서 실질적으로 임차권 거래가 양성화된 것. 규제완화 차원에서 취해진 이같은 조치는 민간임대주택이나 주공임대주택 중 분양전환이 허용되는 5년 임대주택에 대해서만 적용된다.

◇어떻게 거래되나=경기도 수원시 인계동에 오는 6월 입주예정인 CJ임대아파트(211가구) 20,23평형 임차권 매물이 대거 시장에 나왔다. 보증금 4700만원,월임대료 13만5000원인 23평형 임차권은 현재 300만∼450만원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있다.

현지 종합부동산컨설팅의 오형석 사장은 “미분양 당시 여러 채를 계약했던 사람들이 많아 매물이 많은 편”이라며 “인근 24평형 아파트의 전셋값이 7000만원에 달해 입주시 6000만원에 전세를 놓아도 임대수익이 꽤 높을 것”이라고 말했다.

수도권 인기지역에 들어선 주공임대아파트도 높은 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 지난해 5월 용인 수지2지구에 입주한 주공9단지 22평형의 경우 현재 임차권 양도에 따른 웃돈은 2500만원. 이 아파트의 임차보증금은 3800만원으로 임차권 양도가 허용된 지난 하반기 이후 전체 428가구의 20∼30% 가량이 거래된 것으로 현지 중개업소는 추정하고 있다.

◇문제는 없나=현행법상 임대아파트 임차권의 양도나 전대는 ▲계약자가 최초 입주한 뒤 사정에 의해 다른 시·군·구로 퇴거하는 경우 ▲상속이나 결혼으로 취득한 주택으로 이사할 경우 ▲해외로 이주하거나 1년 이상 머무르고자 할 경우에 가능하다. 이때 증빙서류를 아파트 소유자인 사업자에게 내야 한다.

이 때문에 원칙적으로는 계약자의 최초 입주(주민등록전입) 이전에는 명의변경이 이뤄질 수 없도록 돼 있다.

그러나 실제로는 민간업체가 입주 전 임대주택 계약자의 명의변경을 허용해도 별다른 문제가 발생하지 않고 있다.
이는 관할 행정기관에서 임차권 명의변경을 관리·감독할 법적 근거가 없기 때문. 다만,대한주택공사의 경우는 계약자가 최초 입주한 뒤 증빙서류를 제출해야 권리변동을 인정해 주고 있는 점이 민간업체와 다르다. 주택공사 관계자는 “요건을 갖추어 임차권 양도를 신청해오는 경우 명의변경 처리를 해주고 있다”고 말했다.

문제는 임차권 양도가 아니라 전대가 이뤄지는 경우다. 임대계약자가 제3자에게 다시 전세를 놓는 경우는 사업자의 전대 허가 여부와 관계없이 임대보증금에 대한 안전장치가 미흡하기 때문이다.

주택공사의 임대아파트는 경매에 넘어갈 가능성이 거의 없어 문제가 없는 편이다. 그러나 민간업체의 경우는 부도 등으로 임대아파트가 경매처분될 때 전전세로 임차한 세입자가 낭패를 당할 수 있다.

하나컨설팅의 백준 사장은 “임대아파트에 근저당 등이 설정돼 있다면 세입자가 전전세로 입주하면서 확정일자를 받아도 경매처분시 보증금 회수가 어려울 수 있다”며 “이 채권은 계약 당사자끼리 해결하는 수밖에 없게 된다”고 말했다.

/ jhc@fnnews.com 최종훈기자