생계형 창업을 하거나 임대사업을 하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지내 상가가 꼽힌다. 요즈음 대형쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.
단지내 상가는 5000만원대의 소액으로도 투자가 가능하고 가족들의 노동력으로 운영할 수 있는게 장점이다. 요즘 실업인구가 늘어나면서 경매시장에서 외면당하던 단지내 상가의 인기도 점차 회복세를 보이고 있다.
◇아파트 단지내 상가 동향=서울·수도권에서 매월 200∼300여건 정도의 단지내 상가가 경매에 부쳐지고 있다.
그런 가운데서도 1000가구 이상인 아파트 단지 내 상가 1층 10∼20평형은 낙찰가율이 70%대를 보이는 등 배후 가구가 많은 상가는 인기가 높다.
2층 이상 상가는 30∼40%대의 낙찰가율을 보여 상가의 첫 분양가 대비 30% 이하 가격대에 낙찰되는 등 경매시장의 틈새종목으로 급부상하고 있다.
◇경매 성공사례=은행원인 노모씨(39)는 지난해 6월 서울 송파구 방이동에 있는 코오롱아파트 단지 내 상가 1층 4평을 감정가 2500만원의 52%인 1310만원에 낙찰받았다. 코오롱아파트는 지난 91년 말 입주됐으며, 758가구에 수익성 있는 상권으로 임대에도 적합한 곳이다.
노씨는 추가비용으로 각종 세금 90만원과 이사비·컨설팅 수수료 등 모두1700만원이 들었다. 지난해 9월 등기를 마치고 지난 1월 음악사에 보증금 500만원, 월 30만원에 세를 줬다.
또 변리사사무소에 근무하는 강모씨(41)는 지난해 7월 서울지법 본원에서 동작구 사당동 신동아파트 상가 내 1층 11평형을 감정가 8000만원의 30%선인 2410만원에 낙찰받았다. 3층 건물의 1층인 이 상가는 아파트 주 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 주변 주택가 고객까지 확보할 수 있는 목좋은 곳이었다.
여러번 유찰된 이유는 상가의 원래 주인에게 고액의 보증금을 떼이게 된 상가 세입자의 명도저항 때문이었다. 그러나 강씨는 컨설팅업체 직원의 도움으로 기존 세입자와 좋은 조건으로 재계약하는데 합의했다. 보증금 2000만원은 1년후에 받기로 기존 세입자와 합의하고 지난해 11월부터 매월 50만원의 월세를 받기로 했다.
◇아파트 단지 내 상가의 장점=경매를 통해 단지 내 상가를 시세의 절반값 이하에 낙찰받을 수 있다. 따라서 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능, 큰 이익을 볼 수 있다. 일부 목좋은 상가는 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰받으면 웃돈없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다. 지난 99년 9월부터 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방 등 대부분의 근린생활 시설까지 확대돼 몇천만원대의 투자가 가능하다.
요즘 단지 내 상가를 통한 생계형 창업이 늘고 있는 추세로 임대사업용으로도 적합하다. 특히 1000가구 이상 단지의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다.
상가는 주택과 달리 세입자에 대한 임대차 보호규정이 없어 낙찰 후에도 기존 세입자의 보증금을 변제할 의무가 없는데다 권리관계도 투명하고,단순명료하다.
＊사진설명 : 아파트 단지내 상가는 경기 영향을 덜 받고 고정수익을 확보하는데 유리, 생계형 창업공간으로 인기를 얻고 있다. 주변에 대형 쇼핑센터가 없고 1000가구 이상 아파트 배후단지내 상가는 높은 수익성을 기대할 수 있다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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