주상복합아파트 시장은 지난 3월 이후 활황장세를 지속하고 있다.
지난 3월 경기 성남 분당신도시 SK파크뷰 청약에서 33평형이 최고 80대1의 경쟁률을 보이는 등 평균 34대1의 청약경쟁률을 보였다. 파크뷰는 계약률도 90%를 넘어선 것으로 알려졌다. 파크뷰 청약과 계약 성황이 서울·수도권 주상복합아파트 분양시장 활기로 이어지고 있다.
이달초 분양한 서울 서초구 서초동 옛 삼풍백화점 터의 아크로비스타도 80%가 넘는 계약률을 기록했다.지난 18일부터 분양한 서울 종로구 내수동 쌍용 ‘경희궁의 아침’도 90%가 계약됐다.
그러나 주상복합아파트가 무조건 투자할 만한 부동산 상품은 아니라는 것이 전문가들의 견해다. 경기 동향에 민감한 상품인 만큼 현황과 전망을 알아보고 분양권 동향을 꼼꼼히 챙겨본후 투자해야 한다.
◇주상복합아파트시장 현황 및 전망= 올해 주상복합아파트 시장의 가장 큰 변화는 그동안 40∼70평형대 중대형 평형 위주로 공급되던 주상복합아파트의 평형구성을 30평형대로 축소 조정했다는 것이다.
중대형 공급물량은 이미 포화상태를 이뤄 건설업체들이 물량 공급에서 한계에 봉착했다고 판단했기 때문이다. 지난 98년 말∼99년 초 대거 쏟아져 나왔던 중대형 주상복합아파트들의 입주가 잇따르면서 미분양 물량이 분양 가격을 끌어내릴 조짐마저 보이고 있다.
전문가들은 주상복합아파트가 그동안 중대형이 주류를 이뤘던 것과 달리 중·소형이 복합된 실수요자 중심시장으로 발 빠르게 변화할 것으로 보고 있다.
게다가 건설업체들이 분양가를 인하하려는 움직임도 곳곳에서 나타나고 있다. 이는 수요자들이 주상복합아파트 분양가에 거품이 들어있다는 의심을 갖고 있기 때문이다. 공급평형이 대형 중심에서 중소형 중심으로 바뀌는데 따른 추세도 영향을 주고 있다. 중소형 주상복합 아파트 수요자들은 높은 분양가의 고급 주상복합아파트를 분양받을 능력이 없기 때문에 분양가를 낮출 수밖에 없다.
전문가들은 투자자들에게 투자수익에 대한 메리트를 주기 위해선 주상복합아파트의 분양가가 주변 시세보다 적어도 8∼10%정도는 낮게 책정돼야 한다고 입을 모은다.
이 때문에 올들어 분양한 쌍용건설 등 대형 업체들은 평당 분양가를 주변시세보다 다소 낮은 1000만원 안팎으로 정해 수요자들에게 접근하고 있다.
기존 주상복합이라는 개념이 주거복합과 주상복합으로 나뉘어져 구분될 것으로 보인다. 그동안은 주상복합과 주거복합이 구별없이 사용돼 왔다. 그러나 최근 분양되는 주상복합은 주거 중심으로 구성되고 있다.
주상복합은 아파트와 상가가 결합된 형태로 자리잡고 있으나 주거복합은 아파트와 주거형 오피스텔이 결합된 형태다. 따라서 업체들은 경기가 좋지 않은 올해에는 상가 분양 시장이 나빠 비교적 분양이 쉬운 주거복합 형태로 공급할 계획을 세우고 있다.
특히 상권이 좋지 않은 서울 지역 일부와 신도시 지역은 주거복합이 절대적인 비중을 차지할 것으로 보인다.반면 이렇다할 상권이 없는 지역은 주상복합으로 개발될 가능성이 높다.
지난 18일 서울 종로구 내수동 도심재개발지역에 분양한 쌍용 ‘경희궁의 아침’은 상가와 주거공간이 복합된 형태로 분양했다. 이 지역에 뚜렷한 상권이 없기 때문이다. 반면 분당 파크뷰의 경우 백궁역 일대에 발달한 상권을 감안,주거중심으로 분양했다.
이같은 주상복합시장에 대한 전망과 분석으로 어떤 상품과 지역에 중점을 두고 투자할 것인가가 새로운 화두로 등장하고 있다.
◇소형을 노려라=올 부동산 분양시장은 투자용 상품과 실수요자용 상품으로 양극화하고 있다.
지난 99년께 인기를 끌었던 상가나 중대형 아파트는 서리를 맞고 있다. 특히 높은 청약률과 고급스런 마감재를 자랑하던 초고층 주상복합 아파트는 30평형대나 입지가 양호한 사업장을 제외하곤 분양이 쉽지 않다.
여기에 초저금리 현상이 계속돼 사실상 마이너스 금리 시대가 열리면서 임대 수익이 가능한 소형 평형 중심의 투자가 인기를 끌고 있다.
내수동 쌍용 경희궁의 아침도 오피스텔 10평형대와 20평형대 763가구도 첫날 계약이 마감됐다. 지난 3월 서초동 교대역 인근에서 대림산업이 분양한 리시온은 20평형대 소형아파트 293가구를 임대수익형 상품으로 내놓아 초기 계약률이 97%를 달성했다. 지난해 7월 서울 서초구 서초동 남부터미널 인근에서 분양한 삼성유니빌은 18∼35평형 440가구가 공급돼 초기 계약률 90%대를 기록했다. 인근 경남 이오빌도 20∼32평 462가구중 먼저 분양한 230가구가 완전 분양됐다. 또 지난해 2월 11∼21평형 168가구를 분양한 잠원동 대우아이빌은 분양물량이 초기에 소화됐다.
임대수익을 위한 투자자라면 소형평형 위주로 선택하고 실수요자라면 입지와 여건을 분석한 뒤 투자대상을 고르는 전략이 필요하다.
◇분양권 매매가 동향= 이미 분양된 서울과 수도권 일대 주상복합아파트 분양권 거래에서도 소형이 강세를 보이고 있다.
서울 강남구 도곡동 타워팰리스 1차는 24평형 분양가가 2억5600만원이었다.분양권은 1억원 안팎의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 이 아파트 35평형도 분양가 3억2132만원보다 최고 1억원의 프리미엄이 붙어 있다.
경기 성남시 분당 파크뷰 분양권도 33평형이 최고 1500만원의 프리미엄이 붙어 2억8500만원 이상에 거래되고 있다. 78평 매매가는 1000만원 정도 프리미엄이 붙은 7억1600만원에 거래되고 있다.
주상복합아파트가 밀집된 서울 강남구 도곡동에서 문을 연 중앙공인 김용석 사장은 “30평형대가 주로 거래되고 있으며 대형 평형 거래는 거의 없다”며 “ 실수요자가 많은 소형 평형이 인기몰이를 계속할 것”이라고 전망했다.
/ hanuli@fnnews.com 신선종기자
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