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[부동산시장 긴급점검―오피스텔·사무실] 안정적 고정수익 금리 두 배 효과


부동산 경기가 상승 국면을 타면서 대표적인 수익성 상품인 ‘오피스텔’에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 올들어 은행의 실질금리가 사실상 마이너스 수준에 가깝게 내려가면서 뭉칫 돈이 안정적인 임대수익이 나오는 부동산 상품으로 유입되고 새로운 부동산 투자 패턴이 나타나고 있다.

부동산에 목돈을 투자해 가격이 오르면 팔아 시세차익을 얻는 방식의 부동산 투자 방식은 이제 한물갔다. 서울 아파트 동시분양 결과를 보더라도 서울 강남 등 일부 우량물건을 제외하곤 시세차익을 노리기가 쉽지 않기 때문이다.

이같은 변화는 아파트 매매가와 땅값 등이 안정국면에 접어들자 단기간에 시세차익을 기대할 수 있는 상품이 거의 사라지고 있다는 인식이 널리 퍼지고 있기 때문이다. 시중 은행이 저금리 기조를 유지하면서 은행이자보다 단 1%라도 수익률이 높은 오피스텔 등의 수익성 부동산 상품에 돈이 몰리고 있다.

◇현황과 전망=오피스텔은 부동산 상품중 유일하게 시세차익을 거론하지 않는 상품이다. 시세차익이 거론될 수 있을 만큼 분양가를 시세보다 낮춰 분양하는 사업주는 없다. 시세와 같거나 약간 높은 가격으로 공급되는 것이 일반적이다. 이때문에 오피스텔은 시세차익을 노려 투자하는 상품이 아니다.다만 오랫동안 보유하고 있으면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품이다.

또 오피스텔은 경기와 밀접한 관련이 있는 상품이라는 것을 명심해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 요즘 공급되는 오피스텔은 대부분 주거형이지만 그 속성은 사무용인 오피스다. 오피스텔의 대부분이 도심과 부도심의 업무지역에 공급되는 것도 이 때문이다.

오피스텔은 이같은 속성때문에 경기에 민감할 수 밖에 없다. 서울 강남구 테헤란로 일대는 지난 99년이전만해도 평당 임대료가 300만원대였으나 벤처기업 사무실로 각광받으면서 50%이상 급등하기도 했다. 그러나 지난해말 벤처기업들이 하락세를 걷자 빈 사무실이 급증하는 현상이 나타나기도 했다.

부동산 경기가 꿈틀거리기 시작하자 쌍용건설이 지난 3월초 서울 종로구 광화문에서 분양한 18∼46평형 229가구의 오피스텔 ‘플래티넘’은 1주일만에 완전 분양됐다. 같은달 28일부터 분양한 서소문 SK바비엥 서울도 37∼62평형 90가구중 90%인 81가구가 계약됐다.대우건설이 지난달 경기 안양시 산본에 분양한 오피스텔 19∼35평형 324가구도 분양에 성공했고, 한화건설이 지난 3월말 경기 고양시 화정지구에서 분양한 호텔식 원룸 16∼27평형 454가구도 100%에 육박하는 계약실적을 올렸다. 현재 오피스텔을 비롯한 임대수익형 부동산은 10% 이상 수익률로 시중 은행금리의 2배를 넘어서고 있다.

◇어떻게 투자하나= 오피스텔은 임대수익용 투자 상품이기 때문에 무리하게 자금을 조달해서 투자하는 것은 바람직하지 않다고 조언한다. 적어도 분양가의 70% 정도는 여윳돈이 확보돼 있어야 한다.그래야 잔금을 임대보증금으로 대체하고 월세 수익을 얻을 수 있다. 오피스텔은 매매가 어렵다.경기에 민감한 만큼 불황때는 더욱 그렇다. 무턱대고 샀다간 경기 불황을 만나게되면 낭패 보기 십상이다.

오피스텔을 살 때는 지역 선택이 매우 중요하다. 직장과 가까운 곳에 살 집을 택하려는 독신 직장인들과 주거와 업무를 함께 이용하려는 사람들이 주 고객층이다. 투자 안정성이 높은 지역은 업무지역이면서 역세권이 최상의 조건이다.

현재로는 지하철 역세권지역이 가장 좋은 투자처로 꼽힌다.주거용과 업무용 수요를 모두 수용할 수 있기 때문이다.

부동산 업계에선 서울 강남 테헤란로와 강남대로를 축으로 하는 오피스 밀집지역과 강북의 마포로,신촌,여의도 일대를 꼽는다. 전자상가가 밀집된 원효로 일대는 주거용보다는 업무용 수요가 많은 곳이다. 최근에는 신축건물이 부족한 4대문안 광화문 인근이 새로운 투자처로 각광 받고 있다.

◇투자 유망지 수익성 분석= 오피스텔 투자 유망지는 서울에선 강남·여의도·마포·4대문안 등 4곳, 수도권은 경기 고양시 일산·성남시 분당 등 신도시권을 꼽는다.

각 지역 오피스텔을 중심으로 투자 수익률을 알아본다.

서울 강남권은 강남구 도곡동 대림아크로텔로 12평형을 1억5400만원에 구입할 경우 전세로 1억300만원까지 받을 수 있다. 이를 보증부 월세로 돌리면 보증금 2000만원에 월 100만원을 받는다.세전 연간 수입은 이자를 포함해 1308만원으로 수익률이 8.5%에 달한다.

영등포권은 대우 메종리브르 20평형 매매가가 1억5000만원.월세는 보증금 850만원에 85만원을 받고 있어 연수입이 1066만원으로 수익률 7.1%로 나타났다.

마포권에선 고려아카데미텔 24평형이 9000만원으로 구입했을 때 연 894만원, 수익률 9.9%를 보이고 있다. 4대문안은 최근 분양한 경의궁의 아침 31평형에 2억3000만원을 투자하면 연간 2448만원의 수입이 예상돼 11.2%의 수익률이 전망된다.


수도권의 경우 일산에선 고양시 장항동 청원레이크빌에 9500만원을 투자,19평형을 사서 임대사업을 하면 보증금 1000만원에 월 65만원의 임대료를 받을 수 있다. 연수입 834만원으로 세전 투자 수익률은 8.7%로 분석됐다.

분당에선 구미동 LG타운빌 22평형을 8200만원에 사면 보증금 2000만원에 월세 50만원을 받을 수 있어 세전 투자수익률이 8.6%로 조사됐다.

/ hanuli@fnnews.com 신선종기자