그동안 법원 경매물건을 낙찰 받더라도 채권·채무자와 세입자 등 이해 관계인들의 항고 남용때문에 제대로 권리를 행사하는데 어려움이 있었다.이를 감안 오는 7월 시행하는 새 민사집행법은 응찰자를 보호하기 위한 일부 장치를 마련했다. 일반인들의 법원경매 참여도 쉬워지게 된다.
주요 개정 내용을 보면 항고시 보증금 공탁 의무화, 배당요구 기일명문화, 기간입찰 도입 등이다. 채권자와 세입자 권리보호로 인해 지체됐던 경매절차가 단순·명쾌하게 처리된 점이 특징이다. 경매기일이 크게 단축될 뿐더러 경매 브로커가 개입할 가능성도 줄어들어 경매 대중화에 크게 기여할 것으로 보인다.
◇항고시 보증금 공탁 의무화 = 채무자(집주인)와 짜고 세입자나 이해관계인이 항고·재항고를 남발해 낙찰 후에도 2개월∼1년가까이 권리행사를 못하게 늦추던 관행이 없어진다. 이제 경매법원에 이의신청(항고·재항고)을 하려면 낙찰대금의 10%에 해당하는 법정 공탁금을 법원에 맡겨야 한다. 만약 항고가 기각되면 보증금 자체가 몰수되기 때문에 함부로 이의신청을 할 수 없게 된다.
그동안 이해관계자들은 낙찰허가 결정일전까지 얼마든지 공탁금 없이도 이의 신청을 할 수 있어 단순히 시간을 벌기 위한 작전용으로 이 제도를 악용해 왔었다. 고의성 항고가 줄어들게 되면서 경매기간이 크게 단축돼 통상 6개월 정도 권리행사가 빨라지게 된다.
◇배당요구 기일은 경매기일 전 까지= 입찰자가 낙찰 후 예기치 못한 위험부담에서 벗어나 경매 진행과정에서 볼수 있는 손해를 줄이자는 것이 법개정 취지다. 그동안 낙찰허가 기일 전까지 배당요구를 할 수 있어 세입자나 후순위 채권자가 이해득실을 따져 배당요구를 할 경우 자칫 뜻하지 않은 인수 부담을 안을 가능성이 높았다. 그러나 개정법은 최초 경매기일 전까지 배당요구를 하도록 의무화시켜 투자자의 추가부담 여지를 없애고, 불확실한 권리관계가 확실한 관계로 될 수 있도록 강화했다.
◇달라진 경매진행 방식= 그동안 당일 입찰하고 개찰하는 ‘기일입찰 방식’에서 정해진 기간 내 우편 또는 직접 경매에 참여하는 ‘기간입찰 방식’으로 바뀐다. 이렇게 되면 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰 받는 ‘묻지마 투자’가 줄고 지방거주자도 마음에 드는 부동산에 입찰할 수 있다. 또 ‘기일 2회 입찰제’가 도입돼 입찰 당일 한 번에 그치던 경매가 두 번씩 입찰에 부쳐져 채권자 권리확보가 용이하며 경매비용도 절감할 수 있다.
◇투자 요령= 새 민사집행법이 시행되면 투자에 따른 위험부담이 크게 줄어들어 초보 투자자도 손쉽게 경매에 참여할 수 있게 된다. 그러나 입찰 때 권리분석과 물건분석에 따른 투자자 책임은 더욱 강화된 셈이다. 그동안 예기치 못한 권리관계로 인해 경매계에서 투자자의 사소한 실수로 인한 낙찰 불허가 결정이 종종 받아 들여졌다.그러나 민사집행법 개정으로 앞으로는 그런 확률이 크게 줄어 들게 된다. 경매 참가자는 입찰 전에 책임 있는 권리분석 능력이 있어야 한다.
/이규성기자
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