재건축은 토지의 이용가치를 높여 궁극적으로 가옥주들의 자산을 증대시키는 사업이지만 항상 ‘황금알을 낳는 거위’인 것만은 아니다. 재건축 대상 주택의 개별요인이 천차만별이기 때문에 재건축 예정단지도 옥석이 있기 마련이다 투자자로서 수익성 높은 재건축 대상 주택을 고르기 위해선 층고,대지지분,땅값,가구수,평형,대지면적,시공사 브랜드, 주변 환경 등 다양한 요소를 점검해야 한다. 투자가치 높은 재건축 지역 투자요령을 살펴본다.
1) 건물면적보다 대지지분이 넓은 곳에 투자하라
아파트와 같은 공동주택은 모두 공유대지 지분을 갖고 있다. 이때 대지지분이 상대적으로 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 수익성이 높은 단지를 의미한다.
2) 소형위주 단지라면 상대적으로 큰 평형을 구입하라.
조합 정관규약에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 조합원 재산가액이 많을수록 큰 평형의 아파트가 우선 배정된다. 따라서 재건축 예정 단지에선 큰 평수의 아파트가 투자가치가 높다.
3) 진입도로가 좁고 주변이 단독주택이 밀집한 곳은 피하라
진입도로가 좁으면 사업계획승인을 받는데 시간이 걸리고 비용도 그만큼 늘어나개발이익이 줄어들게 된다. 건립가구수가 500가구 이상은 8m 이상, 1000가구 이상은 16m 이상 진입도로를 반드시 확보해야 한다. 인근에 단독주택이 밀집해 있으면 민원이 발생해 사업이 지연되는 경우가 허다하다.
4) 땅값이 높은 지역이 낮은 지역보다 유리하다
땅값이 높은 지역이라야 분양가가 높아지고 개발이익이 많아 조합원들의 몫이 더 커진다. 땅값이 비싼 곳은 재건축 추진때 이 부분이 집값에 반영된다. 재건축 움직임이 있기전과는 상황이 다르다. 같은 조건이면 땅값이 높은 곳이 유리하다.
5) 단지 내 상가가 없는 곳이 유리하다
아파트단지 내 상가는 재건축 사업때 민원발생 요인이 된다. 새로 건립되는 상가배정을 놓고 소유주들간에 다툼이 발생하는 경우가 많기 때문이다. 80년대 이전에 지어진 대규모 아파트단지는 상가가 들어서지 않은 곳이 없다. 인접단지 상가를 이용하면서 해당 단지에는 상가시설이 없다면 이런 단지는 재건축 사업때 수익성 측면에서 유리하다.
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